地產商與政府跟誰共渡時艱?
2020/04/17 當有財有勢的地產商或大政府說跟你共渡時艱,有你份嗎? 根據益友周顯,單以香港部分計算,新鴻基地產(016)是最大的本地公司。大師對這個香港最大持份者,有以下看法:「凡是對香港有利的,也就是對新鴻基地產有利,反之亦然。」實際上,為回應新冠肺炎疫情,新地早在2月份已率先按個別情況,為商場商戶減免三至五成的基本租金,到3月時再按個別行業及商戶的實際情況進一步減租。除了減租,新地還推出購物優惠券,以及外賣自取熱線等措施鼓勵市民安心消費。問題是,這些減租和改善營商環境措施,究竟是跟誰共渡時艱? 牛頭角順嫂的答案,是減租益租客,購物優惠券益消費者。經濟學者的答案,亦是正確的答案,可以複雜無比,但以簡單的價格理論解釋,租客做生意,地方、人手、資本,統統都是生產所需的投入。這些投入在生產過程中可以是替代,亦可以是互補。因租金太高而裁員結業,地方和人手的關係就是互補。 這時業主減租,租客保住地方亦保住人手,地產商跟打工仔共渡時艱。競爭之下貨品的價格反映生產成本,減租容許貨品有減價空間,地產商亦跟消費者共渡時艱。同理,以購物優惠券支助消費者,商場租客及其員工同樣受惠。作為地產商,資助租金還是資助消費才更有效與各界共渡時艱?這視乎市場上不同價格的調整速度,亦視乎幾個需求及供應彈性系數的高低。要短時間內準確掌握這些資訊是強地產商之所難,樣樣試做,以摸着石頭過河的態度與各界共渡時艱,是正着。 更大的誤會,我認為是政府的保就業措施。有輿論批評,政府此著名為幫打工仔保就業,實為幫生意佬保企業。財到老細手,一去冇回頭?這又是牛頭角順嫂的邏輯。須知道,價格最終由市場決定,租金如是,薪金亦如是。地產商以購物優惠券補貼消費者,商戶其實是可以加價賺補貼的,商戶亦可以加人工把補貼轉贈員工,補貼最終得益者是誰,亦是由幾個需求及供應彈性系數決定:打工仔勞動力的供應彈性愈低,他們得益於薪金補貼的比例便愈高。 這擋不住的市場力量,含意是即使政府把補貼直接發給員工,競爭之下薪金會自然調整到一個水平,後果與政府把補貼發給僱主沒有分別。不是嗎?向煙商加稅,煙價上升是常識。煙商透過加價把煙稅轉嫁煙民,經濟分析稱之為「稅負歸宿」(tax incidence)。分析補貼的經濟邏輯一樣,正如地產商減租,把薪金補貼發給僱主,僱主會把部分補貼轉贈員工,這可以是良心發現,更是市場力量的約束。
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夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技
2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業,但物業是由丈夫持有,趁樓價高企,加按套現,給妻子作為首期用來「首置買樓」,這是常見物業「一開二」做法,但問題有兩個:1.妻子買600萬元樓,按揭保險公司能否批高成數按揭,2.妻子買樓是否符合自住用途?   市場上有3間按保公司,包括按揭證券公司、昆士蘭按保(QBE)及美亞保險(AIG),其審批按揭保險原則基本相同,就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業,新購物業作自住用途是理所當然。可是,如丈夫已有一間物業,太太再購物業時,便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住,按揭保險公司不會接受夫妻分開居住,或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想,如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時,並沒有以太太作為擔保人(因此信貸紀錄查閱不到),太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實,兩夫妻的瓜葛千絲萬縷,在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係,銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時,申請人需要填報現時住址,該住宅是租用、自置或是由家人提供,申請人須如實申報。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑,按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係,丈夫擁有物業一事便無所遁形,不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享,遇到這些問題時,他們都提出種種不同理由向按保公司解釋,例如新物業更加接近子女校網,或鄰近上班地點;或是家庭需要換樓,舊物業將會出售;或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理,但按保公司有權選擇不相信,拒絕批出高成數按揭,故此總的來說,批核機會只是50/50而已。有時候,按保公司猶如法證會計師,例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網,惟舊物業實用面積近1,000呎,新物業只是200呎劏房,很難令按保公司信服新物業用途是「自住」,最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層,申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司,例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料,但準買家自願提供,相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度,假設老公名下物業原來是出租用途,老婆買新樓的確是自住用,假設按保公司知悉這個情況,批出新樓高成數按揭機會反而更大,原因是若果老公是合法出租,即按揭成數在五成或以下,有租約兼打釐印,那是家庭收入來源之一,家庭需要再覓新一層物業自住用,是合理不過,筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前,筆者也見過就算同一人持有兩層物業,一層是收租,一層是自住,後者也可以申請到八成按揭;而且租金可以計收入,有助通過壓力測試。不過先利申,以前成功獲批的個案,不代表今天一定批到,一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議,如果符合以上情況,準買家應先到銀行及按保公司申請預批,才好簽臨約買樓,而且最好三間按保公司都申請預批,以策萬全。
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