按揭人不負責還款 高齡申請或可獲批
2019年3月26日星期二   【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」,中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,銀行計算能否承做按揭,通常是計算申請人年齡,加上還款期上限的年期,一般不得多於70年至80年,故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。 不過,市場上早有「拆招」方法;本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件,發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按,因鄧婆婆只是按揭人(Mortgagor),即以持有物業作抵押,其親屬李兆青擔任借款人(Borrower),即借取款項並屬責任償還貸款者。 謝賢兩年前8500萬購南區豪宅 翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬 在此情况下,銀行在審批物業按揭申請時,主要考慮借款人財務狀况及還款能力,同樣地,借款人亦會進行壓力測試,在壓力測試下,物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成,與一般按揭貸款分別不大。 類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上,土地註冊處文件顯示,謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位,當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭,並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。 「四哥」購入物業後一年,登記買家改為謝霆鋒,因謝賢、謝霆鋒屬父子關係,屬直系親屬轉讓,謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅,即361.25萬元,連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元,上述交易稅款共722.5萬元,為樓價8.5%,較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元,料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。 值得留意的是,不論是按揭人或借款人,其身分均會在信貸資料庫中有記錄,而按現時金管局按揭指引,若物業持有人已有一個按揭貨款,未來其他物業申請按揭時,其按揭成數會相應下調。  
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如何推動地產商開發手上的農地 C觀點: 施永青
2019-10-04 社會上普遍有個印象,地產商手上囤積大量土地,不肯開發,目的在營造供不應求的環境,以推高樓價,謀取暴利。 這種指控與實情有距離,未能對症下藥,對解決問題沒有好處。   現實是地產商手上「囤積」的主要是農地,並非可供發展的土地;是現有法規不容地產商發展這些土地,不是地產商刻意囤積。 要發展這些土地,有兩大關口要過,一要成功地獲得城規會的批准,把這些土地的用途,從只能用作耕種改劃為可供發展建設,二要成功與政府達成補地價的協議,待繳足地價後,才能改寫批地條文,令土地符合發展的需要。 地產商手上的農地,並非全部都符合轉變為發展用途的條件,譬如地點偏僻,基建不足,或有保育方面的考慮等,都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合,亦有很多繁複的程序要過,能在五年之內完成,已可慶功;費時超過十年的相信亦有不少。 如果我們的社會,不去研究如何加快這種改用途的申請程序,只曉得把矛頭指向地產商,無助於增加可供發展土地的供應。 除了改劃土地用途這關難過外,補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為,這是因為地產商不肯付出代價,千方百計想壓政府價所造成,其實這只是表象,真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地,而是有發展前景的農地,其價值會超過一般農地。 這個認識上的差異,是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式,是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議,遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。 政府認為,這些土地在未改用途之前,都仍是農地,那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值,處於基建條件好,申請發展獲批機會高的,價值當然要高一些。 其實,市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的,只值幾百元一呎;機會高的,可以過二千元一呎;但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價,不肯接受市場的成交價。 我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務,是透過增加土地供應,達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買,另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時,不只着眼於庫房的收入,而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標,就不應該在補地價問題上斤斤計較,而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣,地產商就不能任由該塊土地閒置,因為一旦農地轉成發展用地後,地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快,土地供應就會增加,樓價就會下跌,地產商的得益就不會如初時想像的多,真正得益的會是未有樓的市民。
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