【地產話當年】「沙士」爆發後 首盤每呎1686元
2020年01月06日 本港「沙士」憂慮浮現,回顧2003年沙士爆發時,樓市陷入冰封狀態,當年4月整整全個月均未有新盤推出應市,及至5月疫情有稍稍喘定迹象,發展商即變速開售,其時元朗綠庭園為疫症爆發後首個推出的新盤,首批每方呎僅1686元,較同屋苑2期開售呎價大減三成,發展商更以快打慢,項目獲批預售翌日即開價,同日下午首度開售。綠庭園03年5月開價由新世界及恒基合作發展的綠庭園,為蝶翠峰第3、4期發展,項目於2003年5月首度開售,適值沙士疫情未散,直接打擊樓市,亦令發展推盤如履薄冰,首批推出16伙,平均呎價1686元,較2期當時造價低約15%,同時,發展商隨樓附送6.8萬至9.8萬傢俬套餐,而新置貸買家可額外獲樓價1.5%折扣,樓價實際折讓達兩成,最平106.7萬,呎價1535元有交易。項目開價後隨即於下午開放示範單位及同步開售(見圖),即日售約15伙。該盤以低價出擊,其他新盤旋即作出回應,包括天水圍慧景軒,發展商長實就減價對戰,15伙即供呎價1649元。現時綠庭園建築面積平均呎價約8930元,實用呎價約12100元,近17年間升值逾4倍
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出租物業的各項文件
2019-07-04   如果你的物業是作收租用途,由簽訂租約開始,當中其實需要提交各項文件,而且有些是有時間限制的,逾期邀交或會有罰款、甚至影響業主的權利,現為大家簡單介紹一下。 通常代理為業主找到租客後,會簽訂一個臨時租約,裡面包含一些基本條款如租金、租期、免租期、退租條款等。由於這個臨時租約只有簡單條款,所以一般會在交樓以前再簽定更詳細的正式租約,保障雙方的權利與責任。 當簽署租約後,租約需要到稅務局加蓋印花並繳交印花稅。這個動作需要在租約簽署日期起一個月內辦理,否則會有罰款最高十倍價錢。這個印花是重要的,因為日後如有任何法律訴訟,法庭只接納有印花的租約文件。而且現在還可以透過電子印花服務辦理,十分方便。 另一個比較多業主忽略的文件,就是向差餉估價署提交CR109表格,這個表格適用於出租的住宅物業,也是需要在租約簽訂起一個月內提交。根據法例,如果沒有估價署批署的CR109表格,業主或租客無權採取法律行動追收租金。 如果你的物業是首次作出租用途,業主需要向稅局填交物業出租通知書,以便稅局每年度寄相關報稅表予業主。物業出租的收入是需要申報及繳納稅款的,一般來說出租物業的收入、扣除業主繳付的差餉及不可收回的欠租後、再扣除20%的標準免稅額,得出的淨值再以現時稅率15%計算,就是需要繳交的物業稅。在不同情況下,例如聯權物業、公司持有的報稅方式亦不同,這個可以請教相關專業人士意見。 最後,如果你的物業帶有銀行按揭,如果由自住用途改變為出租用途,是需要向銀行申請出租同意書,如果在沒有銀行同意情況下,租客租入帶按揭貸款的物業,如業主未能償還銀行供款,租客的權利是不受保障的。 其實把物業出租,當中要留意的東西不少,近年不少業主事務繁忙或經常不在香港,有不少都會找專業的管理公司代為托管,這樣免除不少煩惱及風險。
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