2019年11月23日 政府放寬按揭保險上限，用家可以九成按揭購買較大單位，頓時令迷你單位乏人問津，即使業主減價亦無人接貨。紅磡環海‧東岸一個實用面積194方呎單位劈價易手，更較兩個月前低約6%。佐敦單幢樓都會名軒有單位願意蝕40萬元甩貨。有投資者直言，迷你盤未來會無價無市。     環海‧東岸單位以開放式為主，由於入場門檻低，過往交投活躍，今年3月曾經錄得逾50宗買賣。不過，中原葉文浩表示，項目在本月暫僅錄1宗成交，單位為1A座低層M室，叫價425萬元，最終減價20萬元，至405萬元售出，呎價約20,876元。據了解，同類單位今年9月期間售價仍達430萬元。   事實上，政府10月中公布放寬按保，買樓首期驟減，細單位頓時變得不吸引。不少提供較大面積單位的藍籌屋苑交投增加，並刺激樓價上升。如與上述項目同區的黃埔花園，一個實用面積389方呎兩房單位，近期成交價普遍回升至690萬元，較兩個月前上漲約4至5%。   葉氏又指，上月中開始紅磡二手樓成交集中為樓價800萬元或以上物業。而環海‧東岸不少業主已主動降價，幅度至少有3%。目前該物業有約190個買賣盤源，入場費由420萬元起，較今年中低約5%。   新界迷你戶曾為上車客熱捧目標。中原王勤學表示，元朗尚築開放式單位屬區內少數樓價低於400萬元的選擇，由於項目樓齡新，在樓按未放寬前，極受用家追捧。   然而，他表示，在新措施下買家有能力購買面積較大的單位，所以尚築查詢量已大跌至少50%。11月暫時只錄得1宗買賣。該屋苑現有約30個單位放盤，叫價最低380萬元，單位為實用面積208方呎開放式戶，入場費較之前低約5%。   至於大埔嵐山納米單位，在11月仍未發市。金浚地產鄧柱烽透露，該類單位去年做價最高達401萬元。但上月底一個165方呎單位，成交價已跌穿300萬元，只售298萬元。現時有約10個單位放盤，入場單位為3座一個中層H室，減價20萬元，現時以360萬元放售。   此外，部分迷你單位業主願意蝕讓。世紀21卓建李建華指出，佐敦都會名軒已近四個月未錄成交，目前有約16個買賣盤，包括低層一個實用面積220方呎單位，去年叫價530萬元放售，最新減至438萬元求售，低過四年前購入價的478萬元。   至於同區珀‧軒在9月之後都未聞買賣，現時有約29個放盤，當中一個中低層實用面積248方呎單位，3月時叫價620萬元，本月減至550萬元求售，較2013年購入價帳面只高出5萬元，扣除使費料無錢賺。   對於迷你單位熱潮退減，資深投資者吳龍飛認為，未來該類物業「死路一條」，買樓首期減少下，用家對面積100至200餘方呎單位需求大減。而日後新供應預期都會以至少300方呎或以上單位為主，在選擇增加之下，納米樓市場不會再有成交。

2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業，但物業是由丈夫持有，趁樓價高企，加按套現，給妻子作為首期用來「首置買樓」，這是常見物業「一開二」做法，但問題有兩個：1.妻子買600萬元樓，按揭保險公司能否批高成數按揭，2.妻子買樓是否符合自住用途？   市場上有3間按保公司，包括按揭證券公司、昆士蘭按保（QBE）及美亞保險（AIG），其審批按揭保險原則基本相同，就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業，新購物業作自住用途是理所當然。可是，如丈夫已有一間物業，太太再購物業時，便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住，按揭保險公司不會接受夫妻分開居住，或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想，如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時，並沒有以太太作為擔保人（因此信貸紀錄查閱不到），太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實，兩夫妻的瓜葛千絲萬縷，在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係，銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時，申請人需要填報現時住址，該住宅是租用、自置或是由家人提供，申請人須如實申報。另外，在申請人的環聯信貸紀錄上，會列出曾經使用過的通訊地址，也有銀行會就以上所有地址作出查冊，同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑，按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係，丈夫擁有物業一事便無所遁形，不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享，遇到這些問題時，他們都提出種種不同理由向按保公司解釋，例如新物業更加接近子女校網，或鄰近上班地點；或是家庭需要換樓，舊物業將會出售；或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理，但按保公司有權選擇不相信，拒絕批出高成數按揭，故此總的來說，批核機會只是50/50而已。有時候，按保公司猶如法證會計師，例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網，惟舊物業實用面積近1,000呎，新物業只是200呎劏房，很難令按保公司信服新物業用途是「自住」，最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層，申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司，例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料，但準買家自願提供，相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度，假設老公名下物業原來是出租用途，老婆買新樓的確是自住用，假設按保公司知悉這個情況，批出新樓高成數按揭機會反而更大，原因是若果老公是合法出租，即按揭成數在五成或以下，有租約兼打釐印，那是家庭收入來源之一，家庭需要再覓新一層物業自住用，是合理不過，筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前，筆者也見過就算同一人持有兩層物業，一層是收租，一層是自住，後者也可以申請到八成按揭；而且租金可以計收入，有助通過壓力測試。不過先利申，以前成功獲批的個案，不代表今天一定批到，一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議，如果符合以上情況，準買家應先到銀行及按保公司申請預批，才好簽臨約買樓，而且最好三間按保公司都申請預批，以策萬全。