出租物業的各項文件
2019-07-04   如果你的物業是作收租用途,由簽訂租約開始,當中其實需要提交各項文件,而且有些是有時間限制的,逾期邀交或會有罰款、甚至影響業主的權利,現為大家簡單介紹一下。 通常代理為業主找到租客後,會簽訂一個臨時租約,裡面包含一些基本條款如租金、租期、免租期、退租條款等。由於這個臨時租約只有簡單條款,所以一般會在交樓以前再簽定更詳細的正式租約,保障雙方的權利與責任。 當簽署租約後,租約需要到稅務局加蓋印花並繳交印花稅。這個動作需要在租約簽署日期起一個月內辦理,否則會有罰款最高十倍價錢。這個印花是重要的,因為日後如有任何法律訴訟,法庭只接納有印花的租約文件。而且現在還可以透過電子印花服務辦理,十分方便。 另一個比較多業主忽略的文件,就是向差餉估價署提交CR109表格,這個表格適用於出租的住宅物業,也是需要在租約簽訂起一個月內提交。根據法例,如果沒有估價署批署的CR109表格,業主或租客無權採取法律行動追收租金。 如果你的物業是首次作出租用途,業主需要向稅局填交物業出租通知書,以便稅局每年度寄相關報稅表予業主。物業出租的收入是需要申報及繳納稅款的,一般來說出租物業的收入、扣除業主繳付的差餉及不可收回的欠租後、再扣除20%的標準免稅額,得出的淨值再以現時稅率15%計算,就是需要繳交的物業稅。在不同情況下,例如聯權物業、公司持有的報稅方式亦不同,這個可以請教相關專業人士意見。 最後,如果你的物業帶有銀行按揭,如果由自住用途改變為出租用途,是需要向銀行申請出租同意書,如果在沒有銀行同意情況下,租客租入帶按揭貸款的物業,如業主未能償還銀行供款,租客的權利是不受保障的。 其實把物業出租,當中要留意的東西不少,近年不少業主事務繁忙或經常不在香港,有不少都會找專業的管理公司代為托管,這樣免除不少煩惱及風險。
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【地產專題】放寛按揭 衝入市前先認清4大關注點!
2019年11月5日 政府放寬按揭保險樓價上限,樓市即時轉熱,不少原本已對上車不存希望的買家,都因此重新考慮置業計劃。不過,積極在市場尋心水物業之餘,準備用新按揭保險計劃上車的買家,專家話有4大關注點必定要加倍留意。   ●銀行估值跟得上樓價急升嗎? 近日樓市明顯轉旺,業主企硬甚至反價的情況時有發生,部分業主甚至有「一反再反」。利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指,買家在追價入市時,要注意銀行估價能否跟得上。   另外,亦要注意很多時銀行網上估價都有滯後情況,建議買家親身或致電到銀行查詢,取得更貼市的物業估價。   ●壓力測試已經消失了嗎? 很多買家以為在新按保計劃下,壓力測試不再存在,這完全是錯誤的理解,也是最易中伏的一環。按揭證券公司(HKMC)給業界的指引,貸款人若未能通過加息3厘的壓力測試,但仍要付合3項要求,其一是供款與入息比率不可多於50%;其二是能通過60%按揭下的壓力測試;其三是要交額外按揭保費。   即使符合上述3項要求,按揭證券公司仍要按個別情況審批,不一定符合要求便一定能批出。   ●有多少間機構可供申請新按保計劃? 黃詠欣稱,雖然香港現存有3間可做按揭保險公司,不過新按保計劃,目前只有按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)接受申請。換言之,如兩間的申請都被拒,買家便可能只能做回銀行基本按揭計劃,也就是1000萬元以下只可以借60%(貸款上限500萬元)。   另外,要注意的是,不論新按保或是原有的按保計劃,均要求貸款人是首置人士兼為自住用途,若夫婦各自買入一間物業並做高成數按揭(特別是以要另一半作擔保人的買家),一定要有合理解釋為何2間物業皆為自住樓,才有機會獲批。   ●用新按保計劃轉按有着數嗎? 新按保計劃只適用於現樓,若業主想轉按,首先要留意物業是否現樓。黃氏又提醒,選用新按保計劃轉按是不能套現,加上近月銀行上調封頂息及削現金回贈,而新按保計劃的保費也較原計劃高,同時轉按亦涉及律師費等開支,有意用新按保計劃轉按人士,要計算清楚上述各項開支後,轉按是否仍有「着數」才作考慮。
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