居屋加按轉售限制多
2019-07-27 在公屋居屋價格連環破頂下,新一期居屋大抽獎上周開始派表,雖然新增網上申請,但樂富居屋中心仍見長長領表人龍。  香港土地問題嚴重,每逢有新盤推出均見人潮,資助房屋更是例牌人頭湧湧。今期六個居屋屋苑合共4871伙單位,全部以市價59折發售,分別是何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑、長沙灣凱德苑、火炭旭禾苑及荃灣尚文苑,售價介乎156萬至529萬元。  六個屋苑中最具吸引力的,必定是今期「樓王」冠德苑,呎價8551元,生活配套齊全,部份高層單位可遠眺維港海景,最大賣點是位處名校網,並以兩房及三房間隔為主,相信會大受家庭客追捧。  對於自住用家來說,居屋固然是非常具吸引力的置業途徑,不過值得留意的是,未補地價的居屋並不能加按套現,即是說業主一旦有資金需求,物業並不能抵押到銀行或財務公司作周轉之用。雖然房署允許在特殊情況下,包括籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主因離婚/分居,須向配偶付還樓價或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以至難以應付開支時,便可申請將物業加按。  然而,加按套現金額會受嚴格限制,而且加按後物業會失去政府擔保,不但按揭成數要由最多九成或九成半,變為最多六成,業主亦需要就按揭貸款申請提供入息證明,最重要的是如未能通過壓力測試,也不可以加擔保人。因此,業主在申請加按時必須考慮清楚。
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如何推動地產商開發手上的農地 C觀點: 施永青
2019-10-04 社會上普遍有個印象,地產商手上囤積大量土地,不肯開發,目的在營造供不應求的環境,以推高樓價,謀取暴利。 這種指控與實情有距離,未能對症下藥,對解決問題沒有好處。   現實是地產商手上「囤積」的主要是農地,並非可供發展的土地;是現有法規不容地產商發展這些土地,不是地產商刻意囤積。 要發展這些土地,有兩大關口要過,一要成功地獲得城規會的批准,把這些土地的用途,從只能用作耕種改劃為可供發展建設,二要成功與政府達成補地價的協議,待繳足地價後,才能改寫批地條文,令土地符合發展的需要。 地產商手上的農地,並非全部都符合轉變為發展用途的條件,譬如地點偏僻,基建不足,或有保育方面的考慮等,都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合,亦有很多繁複的程序要過,能在五年之內完成,已可慶功;費時超過十年的相信亦有不少。 如果我們的社會,不去研究如何加快這種改用途的申請程序,只曉得把矛頭指向地產商,無助於增加可供發展土地的供應。 除了改劃土地用途這關難過外,補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為,這是因為地產商不肯付出代價,千方百計想壓政府價所造成,其實這只是表象,真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地,而是有發展前景的農地,其價值會超過一般農地。 這個認識上的差異,是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式,是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議,遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。 政府認為,這些土地在未改用途之前,都仍是農地,那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值,處於基建條件好,申請發展獲批機會高的,價值當然要高一些。 其實,市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的,只值幾百元一呎;機會高的,可以過二千元一呎;但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價,不肯接受市場的成交價。 我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務,是透過增加土地供應,達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買,另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時,不只着眼於庫房的收入,而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標,就不應該在補地價問題上斤斤計較,而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣,地產商就不能任由該塊土地閒置,因為一旦農地轉成發展用地後,地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快,土地供應就會增加,樓價就會下跌,地產商的得益就不會如初時想像的多,真正得益的會是未有樓的市民。
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