不要輕言賣樓移民
2020年9月1日   近來的確有不少港人想移民,英國、台灣、美加及澳紐都是熱門地,原因是這些國家和地區,都聲稱有特別優惠措施接收香港人。於是人們不禁聯想到香港樓市將會大跌,因為這些將移民的人會賣掉香港的房子,大家為了盡快脫手,也將爭相減價促銷,樓價自然也往下調。   這種看法只是對了一半,想移民的人的確不少,尤其是年輕人。如果跟他們說外國生活不容易,別輕率作決定,今天他們或許聽不入耳。不過,雖然很多人想移民,但因移民而拋售物業者卻不多,主要是這些年輕人並非富裕階層,本身在香港沒有自置居所,拿甚麼來拋售?港人汲取了97年移民時「賣咗買唔返」的教訓,即使全家移民,也不會隨便放售香港物業。   相反,外國人就不一樣,尤其是歐美日韓等國僑民,他們近來的確在放盤,無論住宅物業或商業樓宇都有。雖然國安法平定了香港內部動亂,但卻讓歐美國家對香港少了信任,也使美國與中國的矛盾進一步惡化,歐美將香港當成內地城市,這些外國人認為自己只是過客,放售香港物業很平常,如美國高調放售其擁有72年的駐港領事館豪宅,便是一個撤資開始,我們也不能不憂慮其產生的骨牌效應。 金融前景秀麗  樓市暗藏危機   世界已經改變,香港也在重新定位,無論政經情勢,這一兩年難免出現波動。以前股市與樓市相向而行已不復再,金融市場前景秀麗,深港通、滬港通帶來每日股市千億商機,內地世界級大型企業爭相到港上市集資,在國家大力支持下,香港金融中心地位更上一層樓。然而,物業市場卻是另一個世界,疫情衝擊令經濟嚴重衰退,樓市在重大沽壓下暗藏危機,國家出手保住香港金融中心地位,港府也應出招穩住香港樓市發展。   筆者期望港府能從善如流,支持樓市就是支持經濟,撐住企業也等於保住就業;更希望港人放下歧見,互相包容,只要社會團結和諧,待疫情過後,中港兩地再次互聯互通,香港很快就能浴火重生。不要輕言移民他國,因為沒有一個地方比香港好;更不要賣光香港物業,因為價格調整是周期性,或許需要一兩年,但很快又會追回失地,甚至更勝從前。
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凶宅可否承做按揭
2019年4月6日 市場所謂凶宅,其實目前並無官方定義,法律上亦沒有界定何謂凶宅,凶宅基本上是一個約定俗成的說法,一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案,如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等,由於中國人對不幸命案心生忌諱,普遍不願意購買凶宅作居所,故此問津凶宅的買家稀少,業主脫手出售單位困難,凶宅成交價一般亦較市價為低。不過,若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等,則一般不會列作凶宅。 那麼,凶宅可做按揭嗎?按揭以物業抵押及作為償還貸款的擔保,故此銀行需評估按揭物業的估值及在市場的轉售能力。由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係,銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息,甚至拒絕批出按揭;其中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。這方面會受到凶宅條件而影響,包括所謂凶宅有多「凶」的程度,如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短,以及單位是否曾成功轉手等,銀行之間批出的按揭條款有機會出現很大差別,買家宜多找銀行作比較 例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案,銀行除了拒絕批出該單位按揭外,同層所有單位亦會受影響,而銀行之間評估呎度不同,亦有銀行連帶上層及下層的全層或部分單位亦拒批按揭;然而,若果是燒炭自殺案件,相對上不吉利程度較低,銀行接受程度較高,未必會連累相鄰單位,對於發生較輕型事故的凶宅,有些銀行仍可批出按揭,但或需降低按揭成數及上調按息。 凶宅事故發生至今的時間性及是否曾轉手亦影響銀行接受程度,例如一個二十多年前藝人跳樓單位,至今已成功轉手數次,先後已有幾戶人家入住該單位,買家對單位的忌諱有所降低,故有銀行願意批出按揭。有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等,若然未有被廣泛報道,銀行內部未必有把單位列作凶宅名單,故上會未必受影響。 至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會,買家可嘗試查看網上一些凶宅名單,或透過地產代理查詢,但需明白,基本上凶宅沒有官方名單及定義,亦沒有界定凶宅的標準。若有業權人離世,土地查冊紀錄雖可顯示相關登記,但這不代表單位屬於凶宅,因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點;若命案不幸者並非業權人,有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。 較實際的方法是找銀行估價或網上估價,若然屬於銀行凶宅黑名單,網上估價結果或顯示為「不適用」;不過,這不代表銀行必定全然拒批該單位的按揭,亦有可能是需由銀行再作個別評估,買家可找銀行直接了解。近年市場缺盤,凶宅成交個案亦有所增加,部分更是貼近市價售出,銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加,一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁,買家可先找銀行查詢。
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