【地產專題】二手迷你盤崩圍 皆因放寛按保?
2019年11月23日 政府放寬按揭保險上限,用家可以九成按揭購買較大單位,頓時令迷你單位乏人問津,即使業主減價亦無人接貨。紅磡環海‧東岸一個實用面積194方呎單位劈價易手,更較兩個月前低約6%。佐敦單幢樓都會名軒有單位願意蝕40萬元甩貨。有投資者直言,迷你盤未來會無價無市。     環海‧東岸單位以開放式為主,由於入場門檻低,過往交投活躍,今年3月曾經錄得逾50宗買賣。不過,中原葉文浩表示,項目在本月暫僅錄1宗成交,單位為1A座低層M室,叫價425萬元,最終減價20萬元,至405萬元售出,呎價約20,876元。據了解,同類單位今年9月期間售價仍達430萬元。   事實上,政府10月中公布放寬按保,買樓首期驟減,細單位頓時變得不吸引。不少提供較大面積單位的藍籌屋苑交投增加,並刺激樓價上升。如與上述項目同區的黃埔花園,一個實用面積389方呎兩房單位,近期成交價普遍回升至690萬元,較兩個月前上漲約4至5%。   葉氏又指,上月中開始紅磡二手樓成交集中為樓價800萬元或以上物業。而環海‧東岸不少業主已主動降價,幅度至少有3%。目前該物業有約190個買賣盤源,入場費由420萬元起,較今年中低約5%。   新界迷你戶曾為上車客熱捧目標。中原王勤學表示,元朗尚築開放式單位屬區內少數樓價低於400萬元的選擇,由於項目樓齡新,在樓按未放寬前,極受用家追捧。   然而,他表示,在新措施下買家有能力購買面積較大的單位,所以尚築查詢量已大跌至少50%。11月暫時只錄得1宗買賣。該屋苑現有約30個單位放盤,叫價最低380萬元,單位為實用面積208方呎開放式戶,入場費較之前低約5%。   至於大埔嵐山納米單位,在11月仍未發市。金浚地產鄧柱烽透露,該類單位去年做價最高達401萬元。但上月底一個165方呎單位,成交價已跌穿300萬元,只售298萬元。現時有約10個單位放盤,入場單位為3座一個中層H室,減價20萬元,現時以360萬元放售。   此外,部分迷你單位業主願意蝕讓。世紀21卓建李建華指出,佐敦都會名軒已近四個月未錄成交,目前有約16個買賣盤,包括低層一個實用面積220方呎單位,去年叫價530萬元放售,最新減至438萬元求售,低過四年前購入價的478萬元。   至於同區珀‧軒在9月之後都未聞買賣,現時有約29個放盤,當中一個中低層實用面積248方呎單位,3月時叫價620萬元,本月減至550萬元求售,較2013年購入價帳面只高出5萬元,扣除使費料無錢賺。   對於迷你單位熱潮退減,資深投資者吳龍飛認為,未來該類物業「死路一條」,買樓首期減少下,用家對面積100至200餘方呎單位需求大減。而日後新供應預期都會以至少300方呎或以上單位為主,在選擇增加之下,納米樓市場不會再有成交。
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二手現新一輪減價潮 入市時機?
2020/07/31   本港第三波疫情嚴峻,二手睇樓及交投急降,市場負面情緒再次升溫,再加上失業率問題持續、銀行放貸審慎,近期二手市場迎來新一輪減價潮。 第三波疫情較第一、二波疫情嚴重,二手睇樓氣氛受影響 疫情拖累經濟衰退,失業率或升至「沙士」水平 銀行按揭審慎,二手市場購買力將受影響 疫情由今年初爆發,但第一、二波疫情未有對樓價造成明顯打擊,主因之前兩輪疫情爆發程度不算嚴重,而新一輪的疫情卻是連續9日有逾百宗確診,市民對疫情憂慮情緒較首兩輪疫情為深,整體二手睇樓氣氛亦受到影響。 同時,相當於今年初疫情剛出現,當時社會對於疫情持續出現的時間多久仍然是觀望,但現時疫情長遠一半仍未有平伏跡象,反映疫情對於經濟的打擊將會較最初預期長及深,政府預計香港第2季GDP按年收縮9%,屬於連續4季負增長。   經過半年時間,最新4月至6月經季節性調整的失業率為6.2%,為近15年最高,但情況還未反映近一個月第三波疫情、收緊限聚令影響,相信失業情況將會持續惡化,而摩根士丹利亦預計要去到8.5%才會見頂,去到「沙士」時候水平,難免亦會影響樓市購買力。 同時,在疫情之下,銀行信貸亦較為審慎,雖然在美國持續量寬之下,低息環境將會持續,但銀行就物業按揭的審慎,對於非固定收入人士的貸款審批會更為審慎,亦會影響樓市購買力。 事實上,近期二手市場亦漸現新一浪減價潮,例如日前荔枝角美孚新邨錄`得低市價15%成交,而大埔逸瓏灣近期一個3房單位,呎價1.1萬元,亦創屋苑近2年呎價新低。 這些情況都反映業主心態正在轉弱,在二手承接力減退之下,短期內樓價將會繼續調整。
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