【地產專題】二手迷你盤崩圍 皆因放寛按保?
2019年11月23日 政府放寬按揭保險上限,用家可以九成按揭購買較大單位,頓時令迷你單位乏人問津,即使業主減價亦無人接貨。紅磡環海‧東岸一個實用面積194方呎單位劈價易手,更較兩個月前低約6%。佐敦單幢樓都會名軒有單位願意蝕40萬元甩貨。有投資者直言,迷你盤未來會無價無市。     環海‧東岸單位以開放式為主,由於入場門檻低,過往交投活躍,今年3月曾經錄得逾50宗買賣。不過,中原葉文浩表示,項目在本月暫僅錄1宗成交,單位為1A座低層M室,叫價425萬元,最終減價20萬元,至405萬元售出,呎價約20,876元。據了解,同類單位今年9月期間售價仍達430萬元。   事實上,政府10月中公布放寬按保,買樓首期驟減,細單位頓時變得不吸引。不少提供較大面積單位的藍籌屋苑交投增加,並刺激樓價上升。如與上述項目同區的黃埔花園,一個實用面積389方呎兩房單位,近期成交價普遍回升至690萬元,較兩個月前上漲約4至5%。   葉氏又指,上月中開始紅磡二手樓成交集中為樓價800萬元或以上物業。而環海‧東岸不少業主已主動降價,幅度至少有3%。目前該物業有約190個買賣盤源,入場費由420萬元起,較今年中低約5%。   新界迷你戶曾為上車客熱捧目標。中原王勤學表示,元朗尚築開放式單位屬區內少數樓價低於400萬元的選擇,由於項目樓齡新,在樓按未放寬前,極受用家追捧。   然而,他表示,在新措施下買家有能力購買面積較大的單位,所以尚築查詢量已大跌至少50%。11月暫時只錄得1宗買賣。該屋苑現有約30個單位放盤,叫價最低380萬元,單位為實用面積208方呎開放式戶,入場費較之前低約5%。   至於大埔嵐山納米單位,在11月仍未發市。金浚地產鄧柱烽透露,該類單位去年做價最高達401萬元。但上月底一個165方呎單位,成交價已跌穿300萬元,只售298萬元。現時有約10個單位放盤,入場單位為3座一個中層H室,減價20萬元,現時以360萬元放售。   此外,部分迷你單位業主願意蝕讓。世紀21卓建李建華指出,佐敦都會名軒已近四個月未錄成交,目前有約16個買賣盤,包括低層一個實用面積220方呎單位,去年叫價530萬元放售,最新減至438萬元求售,低過四年前購入價的478萬元。   至於同區珀‧軒在9月之後都未聞買賣,現時有約29個放盤,當中一個中低層實用面積248方呎單位,3月時叫價620萬元,本月減至550萬元求售,較2013年購入價帳面只高出5萬元,扣除使費料無錢賺。   對於迷你單位熱潮退減,資深投資者吳龍飛認為,未來該類物業「死路一條」,買樓首期減少下,用家對面積100至200餘方呎單位需求大減。而日後新供應預期都會以至少300方呎或以上單位為主,在選擇增加之下,納米樓市場不會再有成交。
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夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技
2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業,但物業是由丈夫持有,趁樓價高企,加按套現,給妻子作為首期用來「首置買樓」,這是常見物業「一開二」做法,但問題有兩個:1.妻子買600萬元樓,按揭保險公司能否批高成數按揭,2.妻子買樓是否符合自住用途?   市場上有3間按保公司,包括按揭證券公司、昆士蘭按保(QBE)及美亞保險(AIG),其審批按揭保險原則基本相同,就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業,新購物業作自住用途是理所當然。可是,如丈夫已有一間物業,太太再購物業時,便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住,按揭保險公司不會接受夫妻分開居住,或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想,如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時,並沒有以太太作為擔保人(因此信貸紀錄查閱不到),太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實,兩夫妻的瓜葛千絲萬縷,在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係,銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時,申請人需要填報現時住址,該住宅是租用、自置或是由家人提供,申請人須如實申報。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑,按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係,丈夫擁有物業一事便無所遁形,不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享,遇到這些問題時,他們都提出種種不同理由向按保公司解釋,例如新物業更加接近子女校網,或鄰近上班地點;或是家庭需要換樓,舊物業將會出售;或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理,但按保公司有權選擇不相信,拒絕批出高成數按揭,故此總的來說,批核機會只是50/50而已。有時候,按保公司猶如法證會計師,例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網,惟舊物業實用面積近1,000呎,新物業只是200呎劏房,很難令按保公司信服新物業用途是「自住」,最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層,申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司,例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料,但準買家自願提供,相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度,假設老公名下物業原來是出租用途,老婆買新樓的確是自住用,假設按保公司知悉這個情況,批出新樓高成數按揭機會反而更大,原因是若果老公是合法出租,即按揭成數在五成或以下,有租約兼打釐印,那是家庭收入來源之一,家庭需要再覓新一層物業自住用,是合理不過,筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前,筆者也見過就算同一人持有兩層物業,一層是收租,一層是自住,後者也可以申請到八成按揭;而且租金可以計收入,有助通過壓力測試。不過先利申,以前成功獲批的個案,不代表今天一定批到,一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議,如果符合以上情況,準買家應先到銀行及按保公司申請預批,才好簽臨約買樓,而且最好三間按保公司都申請預批,以策萬全。
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