夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技
2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業,但物業是由丈夫持有,趁樓價高企,加按套現,給妻子作為首期用來「首置買樓」,這是常見物業「一開二」做法,但問題有兩個:1.妻子買600萬元樓,按揭保險公司能否批高成數按揭,2.妻子買樓是否符合自住用途?   市場上有3間按保公司,包括按揭證券公司、昆士蘭按保(QBE)及美亞保險(AIG),其審批按揭保險原則基本相同,就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業,新購物業作自住用途是理所當然。可是,如丈夫已有一間物業,太太再購物業時,便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住,按揭保險公司不會接受夫妻分開居住,或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想,如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時,並沒有以太太作為擔保人(因此信貸紀錄查閱不到),太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實,兩夫妻的瓜葛千絲萬縷,在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係,銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時,申請人需要填報現時住址,該住宅是租用、自置或是由家人提供,申請人須如實申報。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑,按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係,丈夫擁有物業一事便無所遁形,不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享,遇到這些問題時,他們都提出種種不同理由向按保公司解釋,例如新物業更加接近子女校網,或鄰近上班地點;或是家庭需要換樓,舊物業將會出售;或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理,但按保公司有權選擇不相信,拒絕批出高成數按揭,故此總的來說,批核機會只是50/50而已。有時候,按保公司猶如法證會計師,例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網,惟舊物業實用面積近1,000呎,新物業只是200呎劏房,很難令按保公司信服新物業用途是「自住」,最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層,申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司,例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料,但準買家自願提供,相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度,假設老公名下物業原來是出租用途,老婆買新樓的確是自住用,假設按保公司知悉這個情況,批出新樓高成數按揭機會反而更大,原因是若果老公是合法出租,即按揭成數在五成或以下,有租約兼打釐印,那是家庭收入來源之一,家庭需要再覓新一層物業自住用,是合理不過,筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前,筆者也見過就算同一人持有兩層物業,一層是收租,一層是自住,後者也可以申請到八成按揭;而且租金可以計收入,有助通過壓力測試。不過先利申,以前成功獲批的個案,不代表今天一定批到,一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議,如果符合以上情況,準買家應先到銀行及按保公司申請預批,才好簽臨約買樓,而且最好三間按保公司都申請預批,以策萬全。
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居屋加按轉售限制多
2019-07-27 在公屋居屋價格連環破頂下,新一期居屋大抽獎上周開始派表,雖然新增網上申請,但樂富居屋中心仍見長長領表人龍。  香港土地問題嚴重,每逢有新盤推出均見人潮,資助房屋更是例牌人頭湧湧。今期六個居屋屋苑合共4871伙單位,全部以市價59折發售,分別是何文田冠德苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑、長沙灣凱德苑、火炭旭禾苑及荃灣尚文苑,售價介乎156萬至529萬元。  六個屋苑中最具吸引力的,必定是今期「樓王」冠德苑,呎價8551元,生活配套齊全,部份高層單位可遠眺維港海景,最大賣點是位處名校網,並以兩房及三房間隔為主,相信會大受家庭客追捧。  對於自住用家來說,居屋固然是非常具吸引力的置業途徑,不過值得留意的是,未補地價的居屋並不能加按套現,即是說業主一旦有資金需求,物業並不能抵押到銀行或財務公司作周轉之用。雖然房署允許在特殊情況下,包括籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主因離婚/分居,須向配偶付還樓價或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以至難以應付開支時,便可申請將物業加按。  然而,加按套現金額會受嚴格限制,而且加按後物業會失去政府擔保,不但按揭成數要由最多九成或九成半,變為最多六成,業主亦需要就按揭貸款申請提供入息證明,最重要的是如未能通過壓力測試,也不可以加擔保人。因此,業主在申請加按時必須考慮清楚。
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