2019年3月26日星期二   【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，銀行計算能否承做按揭，通常是計算申請人年齡，加上還款期上限的年期，一般不得多於70年至80年，故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。 不過，市場上早有「拆招」方法；本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件，發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按，因鄧婆婆只是按揭人（Mortgagor），即以持有物業作抵押，其親屬李兆青擔任借款人（Borrower），即借取款項並屬責任償還貸款者。 謝賢兩年前8500萬購南區豪宅 翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬 在此情况下，銀行在審批物業按揭申請時，主要考慮借款人財務狀况及還款能力，同樣地，借款人亦會進行壓力測試，在壓力測試下，物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成，與一般按揭貸款分別不大。 類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上，土地註冊處文件顯示，謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位，當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭，並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。 「四哥」購入物業後一年，登記買家改為謝霆鋒，因謝賢、謝霆鋒屬父子關係，屬直系親屬轉讓，謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅，即361.25萬元，連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元，上述交易稅款共722.5萬元，為樓價8.5%，較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元，料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。 值得留意的是，不論是按揭人或借款人，其身分均會在信貸資料庫中有記錄，而按現時金管局按揭指引，若物業持有人已有一個按揭貨款，未來其他物業申請按揭時，其按揭成數會相應下調。  

2019-10-04 社會上普遍有個印象，地產商手上囤積大量土地，不肯開發，目的在營造供不應求的環境，以推高樓價，謀取暴利。 這種指控與實情有距離，未能對症下藥，對解決問題沒有好處。   現實是地產商手上「囤積」的主要是農地，並非可供發展的土地；是現有法規不容地產商發展這些土地，不是地產商刻意囤積。 要發展這些土地，有兩大關口要過，一要成功地獲得城規會的批准，把這些土地的用途，從只能用作耕種改劃為可供發展建設，二要成功與政府達成補地價的協議，待繳足地價後，才能改寫批地條文，令土地符合發展的需要。 地產商手上的農地，並非全部都符合轉變為發展用途的條件，譬如地點偏僻，基建不足，或有保育方面的考慮等，都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合，亦有很多繁複的程序要過，能在五年之內完成，已可慶功；費時超過十年的相信亦有不少。 如果我們的社會，不去研究如何加快這種改用途的申請程序，只曉得把矛頭指向地產商，無助於增加可供發展土地的供應。 除了改劃土地用途這關難過外，補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為，這是因為地產商不肯付出代價，千方百計想壓政府價所造成，其實這只是表象，真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地，而是有發展前景的農地，其價值會超過一般農地。 這個認識上的差異，是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式，是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議，遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。 政府認為，這些土地在未改用途之前，都仍是農地，那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值，處於基建條件好，申請發展獲批機會高的，價值當然要高一些。 其實，市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的，只值幾百元一呎；機會高的，可以過二千元一呎；但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價，不肯接受市場的成交價。 我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務，是透過增加土地供應，達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買，另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時，不只着眼於庫房的收入，而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標，就不應該在補地價問題上斤斤計較，而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣，地產商就不能任由該塊土地閒置，因為一旦農地轉成發展用地後，地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快，土地供應就會增加，樓價就會下跌，地產商的得益就不會如初時想像的多，真正得益的會是未有樓的市民。