【地產專題】放寛按揭 衝入市前先認清4大關注點!
2019年11月5日 政府放寬按揭保險樓價上限,樓市即時轉熱,不少原本已對上車不存希望的買家,都因此重新考慮置業計劃。不過,積極在市場尋心水物業之餘,準備用新按揭保險計劃上車的買家,專家話有4大關注點必定要加倍留意。   ●銀行估值跟得上樓價急升嗎? 近日樓市明顯轉旺,業主企硬甚至反價的情況時有發生,部分業主甚至有「一反再反」。利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指,買家在追價入市時,要注意銀行估價能否跟得上。   另外,亦要注意很多時銀行網上估價都有滯後情況,建議買家親身或致電到銀行查詢,取得更貼市的物業估價。   ●壓力測試已經消失了嗎? 很多買家以為在新按保計劃下,壓力測試不再存在,這完全是錯誤的理解,也是最易中伏的一環。按揭證券公司(HKMC)給業界的指引,貸款人若未能通過加息3厘的壓力測試,但仍要付合3項要求,其一是供款與入息比率不可多於50%;其二是能通過60%按揭下的壓力測試;其三是要交額外按揭保費。   即使符合上述3項要求,按揭證券公司仍要按個別情況審批,不一定符合要求便一定能批出。   ●有多少間機構可供申請新按保計劃? 黃詠欣稱,雖然香港現存有3間可做按揭保險公司,不過新按保計劃,目前只有按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)接受申請。換言之,如兩間的申請都被拒,買家便可能只能做回銀行基本按揭計劃,也就是1000萬元以下只可以借60%(貸款上限500萬元)。   另外,要注意的是,不論新按保或是原有的按保計劃,均要求貸款人是首置人士兼為自住用途,若夫婦各自買入一間物業並做高成數按揭(特別是以要另一半作擔保人的買家),一定要有合理解釋為何2間物業皆為自住樓,才有機會獲批。   ●用新按保計劃轉按有着數嗎? 新按保計劃只適用於現樓,若業主想轉按,首先要留意物業是否現樓。黃氏又提醒,選用新按保計劃轉按是不能套現,加上近月銀行上調封頂息及削現金回贈,而新按保計劃的保費也較原計劃高,同時轉按亦涉及律師費等開支,有意用新按保計劃轉按人士,要計算清楚上述各項開支後,轉按是否仍有「着數」才作考慮。
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大中小型銀行對加息有不同意見
2018-10-03 星期四美聯儲局加息0.25%,香港銀行只加了0.125%,有睇好樓市的人話,由於加得少,加息由壞消息變成好消息,樓市會繼續上升,大家千祈唔好覺得奇怪,就算香港跟隨美國加息,那些睇好樓市的人會話加息代表香港經濟良好,可以跟隨美國加息,樓市會繼續上升,道理很簡單,而事實上任何不利樓市的消息都可以被睇好的人說成是利好消息,是否正確就要看大家是否對樓市有信心。 而事實上銀行今次的確可以不加息,因為市場上借錢買樓的人超過90%採用H按,不到10%採用P按,如果加息的話,大銀行要多付存款利息,但只能向大約10%按揭客戶加息,所以,大銀行是不願意加息,大家可以從梁兆基的語氣中,發覺他是極之勉為其難,如果要大銀行樂於加息,除非大量增加P按客戶,否則,他們是不願意加息。 中小型銀行有不同意見,他們存款不足,要吸取存款的話就要提高利息,所以,無論是否加息,他們都要多付利息給存戶,如果不能從借錢的客戶取回,成本就會加大,變相是競爭力減弱,甚至要裁員,由此可見,即是同樣是銀行,大中小型各有不同意見,有人會問是誰話事,很簡單,誰印銀紙誰話事,所以,今次只加0.125%。
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