【地產專題】放寛按揭 衝入市前先認清4大關注點!
2019年11月5日 政府放寬按揭保險樓價上限,樓市即時轉熱,不少原本已對上車不存希望的買家,都因此重新考慮置業計劃。不過,積極在市場尋心水物業之餘,準備用新按揭保險計劃上車的買家,專家話有4大關注點必定要加倍留意。   ●銀行估值跟得上樓價急升嗎? 近日樓市明顯轉旺,業主企硬甚至反價的情況時有發生,部分業主甚至有「一反再反」。利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指,買家在追價入市時,要注意銀行估價能否跟得上。   另外,亦要注意很多時銀行網上估價都有滯後情況,建議買家親身或致電到銀行查詢,取得更貼市的物業估價。   ●壓力測試已經消失了嗎? 很多買家以為在新按保計劃下,壓力測試不再存在,這完全是錯誤的理解,也是最易中伏的一環。按揭證券公司(HKMC)給業界的指引,貸款人若未能通過加息3厘的壓力測試,但仍要付合3項要求,其一是供款與入息比率不可多於50%;其二是能通過60%按揭下的壓力測試;其三是要交額外按揭保費。   即使符合上述3項要求,按揭證券公司仍要按個別情況審批,不一定符合要求便一定能批出。   ●有多少間機構可供申請新按保計劃? 黃詠欣稱,雖然香港現存有3間可做按揭保險公司,不過新按保計劃,目前只有按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)接受申請。換言之,如兩間的申請都被拒,買家便可能只能做回銀行基本按揭計劃,也就是1000萬元以下只可以借60%(貸款上限500萬元)。   另外,要注意的是,不論新按保或是原有的按保計劃,均要求貸款人是首置人士兼為自住用途,若夫婦各自買入一間物業並做高成數按揭(特別是以要另一半作擔保人的買家),一定要有合理解釋為何2間物業皆為自住樓,才有機會獲批。   ●用新按保計劃轉按有着數嗎? 新按保計劃只適用於現樓,若業主想轉按,首先要留意物業是否現樓。黃氏又提醒,選用新按保計劃轉按是不能套現,加上近月銀行上調封頂息及削現金回贈,而新按保計劃的保費也較原計劃高,同時轉按亦涉及律師費等開支,有意用新按保計劃轉按人士,要計算清楚上述各項開支後,轉按是否仍有「着數」才作考慮。
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預測下半年樓價將急升
2020/06/30   新型冠狀病毒全球爆發,各國經濟都受到嚴重打擊,香港亦難以獨善其身,幸好香港政府多年來守財有道,擁有多達11,000億元的財政儲備,能夠及時推出多項救市補就業措施,舒緩疫情對各行各業的影響,是蕭條的市場重新獲得希望的第一波。至於令經濟稍為回復起色的是政府五月初將「限聚令」人數放寬至八人時,即時刺激飲食及零售業的生意,樓市的交投量也明顯大幅上升,經濟進入復甦的第二波。直到六月中,「限聚令」人數再度放寬及擴展至大部份行業,這個第三波讓社會及經濟得以生機再現。 面對疫情之下,香港防疫工作做得不錯,暫時是全世界最快能夠控制疫情的地區之一,以目前情況分析,本港最壞的時刻已過。雖然疫情對樓市造成影響,不過樓價由年初至今,不但沒有如市預期般大跌,反而累計錄得輕微升幅。樓市過去兩年經歷過中美貿易戰、反修例社會運動及新型冠狀病毒等不利因素嚴重衝擊,樓價只回落不足半成,筆者相信如果下半年沒有更壞的因素出現,樓市可以逐步回復狀態,而樓價有力重拾升軌,反彈力度及速度將會非常大。 筆者從事地產代理工作超過三十年,見證行業的轉變。於90年代之前,地產代理監管局尚未成立,行業在缺乏監管下,部份地產代理除了擔當中介人角色外,亦同時參與房地產炒賣活動,也有在買賣過程從中食價等問題出現,在良莠不齊的情況下,地產代理給予市民的印象並不良好,更在一些調查的結果顯示,地產代理在眾多行業中排行榜尾。直到90年代後,地產代理監管局推出地產代理發牌制度,在有效的行業監管之下,地產代理的形象大為改善,在社會的專業地位也不斷提升,同時吸引不少高學歷的人士入行,最新資料顯示,持牌人總數約有4萬人,相信未來數字將會持續上升。
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