按揭人不負責還款 高齡申請或可獲批
2019年3月26日星期二   【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」,中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,銀行計算能否承做按揭,通常是計算申請人年齡,加上還款期上限的年期,一般不得多於70年至80年,故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。 不過,市場上早有「拆招」方法;本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件,發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按,因鄧婆婆只是按揭人(Mortgagor),即以持有物業作抵押,其親屬李兆青擔任借款人(Borrower),即借取款項並屬責任償還貸款者。 謝賢兩年前8500萬購南區豪宅 翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬 在此情况下,銀行在審批物業按揭申請時,主要考慮借款人財務狀况及還款能力,同樣地,借款人亦會進行壓力測試,在壓力測試下,物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成,與一般按揭貸款分別不大。 類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上,土地註冊處文件顯示,謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位,當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭,並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。 「四哥」購入物業後一年,登記買家改為謝霆鋒,因謝賢、謝霆鋒屬父子關係,屬直系親屬轉讓,謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅,即361.25萬元,連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元,上述交易稅款共722.5萬元,為樓價8.5%,較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元,料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。 值得留意的是,不論是按揭人或借款人,其身分均會在信貸資料庫中有記錄,而按現時金管局按揭指引,若物業持有人已有一個按揭貨款,未來其他物業申請按揭時,其按揭成數會相應下調。  
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示威亂局加疫情牽連樓市 地產界促撤辣救市
2020年03月16日 香港經濟接連受社會亂局及新冠肺炎疫情衝擊,樓市備受牽連,整體住宅物業成交量顯著下瀉,個別大型藍籌上車屋苑樓價,更於過去9個月跌價逾8%。政府過往推出壓抑樓市過熱的「辣招」,已完成歷史任務,在整體經濟陰霾下,地產業界普遍認為,政府應盡快檢討甚至撤銷辣招,以增加需求為樓市急救,以免樓市寒冬蔓延,衝擊百業生計。多個黨派代表均認為,現時經濟環境下,市民將減少炒賣物業,當局應考慮逐步「撤辣」,更需要審時度勢,另覓良方協助市民上樓。     近月私人住宅交投持續向下,據土地註冊處資料,1月份住宅買賣合約宗數只有2762宗,按年少近4成,並創2018年12月後最少。同時地產代理數據顯示,新界大型藍籌上車屋苑沙田第一城呎價,自去年5月中的項目高位呎價近19,300港元,明顯下跌至近17,700港元。   地產建設商會執委會主席梁志堅表示,早前已就近期整體經濟民生等問題,去信特首反映意見,強調並非只針對樓市情況,而是從整個香港大環境提出建議,相信當局亦相當關注社會情況,預期短期內會有新安排公布。   有大型地產商認為當局應盡快調整樓市措施。恒基物業代理營業(一)部總經理林達民直言,肺炎疫症未解決,樓市下行壓力大,更有機會傷害其他行業,政府應即時檢討樓市辣招,以釋放部分市場購買力,並應減少壓抑本地買家需求的措施。   物業交投大減,地產代理行首當其衝。利嘉閣總裁廖偉強指出,近期香港經濟環境轉差是適合時機調整辣招,政府可考慮撤銷購入第二個住宅物業需支付的新從價印花稅,料此舉可刺激投資需求,同時可放寬樓價逾千萬港元以上的物業按揭成數。目前市況欠佳,已有個別業主願意減價平賣,樓價走勢有向下迹象。   隨着買家入市速度減慢,銀行按揭生意亦面臨收縮。中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計,首季按揭登記數字將大跌4成。據該公司數據顯示,1月現樓按揭登記錄得4758宗,創2016年4月以來新低,按月減少22%,更連挫3個月。   經絡按揭轉介高級副總裁曹德明預期,今年首季香港樓價將回落半成,各銀行的「還息不還本」僅「治標不治本」,政府要放寬限制以穩定市場,例如將1000萬港元以上樓盤按揭成數的規限,由5成放寬至6成,工商舖的按揭成數亦可由4成加至5成等。   議員鍾國斌說過去有市民買多個物業出租賺錢,樓市辣招是控制物業炒賣及防止同一姓名擁有多個物業,但現時經濟環境差,市民將減少炒賣物業,故政府應考慮逐步取消相關措施。不同行業均受惡劣經濟打擊,營業額下跌3至5成,部分更劇挫8、9成,其中不少企業營運多年且不會選擇結業,轉考慮將旗下物業套現以維持日常營運。   議員柯創盛指,香港經濟早前已受到修例風波引發的示威遊行影響,現再受新冠肺炎疫情雙重打擊,形容是雪上加霜,預料未來香港經濟將會持續變差,為期最少一年。他指,辣招的原意是令樓市更加穩定,但現時經濟狀況下,辣招對樓市的作用不大,呼籲政府應審時度勢、或另覓良方協助市民上樓。
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