2019-10-04 社會上普遍有個印象，地產商手上囤積大量土地，不肯開發，目的在營造供不應求的環境，以推高樓價，謀取暴利。 這種指控與實情有距離，未能對症下藥，對解決問題沒有好處。   現實是地產商手上「囤積」的主要是農地，並非可供發展的土地；是現有法規不容地產商發展這些土地，不是地產商刻意囤積。 要發展這些土地，有兩大關口要過，一要成功地獲得城規會的批准，把這些土地的用途，從只能用作耕種改劃為可供發展建設，二要成功與政府達成補地價的協議，待繳足地價後，才能改寫批地條文，令土地符合發展的需要。 地產商手上的農地，並非全部都符合轉變為發展用途的條件，譬如地點偏僻，基建不足，或有保育方面的考慮等，都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合，亦有很多繁複的程序要過，能在五年之內完成，已可慶功；費時超過十年的相信亦有不少。 如果我們的社會，不去研究如何加快這種改用途的申請程序，只曉得把矛頭指向地產商，無助於增加可供發展土地的供應。 除了改劃土地用途這關難過外，補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為，這是因為地產商不肯付出代價，千方百計想壓政府價所造成，其實這只是表象，真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地，而是有發展前景的農地，其價值會超過一般農地。 這個認識上的差異，是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式，是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議，遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。 政府認為，這些土地在未改用途之前，都仍是農地，那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值，處於基建條件好，申請發展獲批機會高的，價值當然要高一些。 其實，市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的，只值幾百元一呎；機會高的，可以過二千元一呎；但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價，不肯接受市場的成交價。 我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務，是透過增加土地供應，達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買，另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時，不只着眼於庫房的收入，而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標，就不應該在補地價問題上斤斤計較，而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣，地產商就不能任由該塊土地閒置，因為一旦農地轉成發展用地後，地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快，土地供應就會增加，樓價就會下跌，地產商的得益就不會如初時想像的多，真正得益的會是未有樓的市民。

2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業，但物業是由丈夫持有，趁樓價高企，加按套現，給妻子作為首期用來「首置買樓」，這是常見物業「一開二」做法，但問題有兩個：1.妻子買600萬元樓，按揭保險公司能否批高成數按揭，2.妻子買樓是否符合自住用途？   市場上有3間按保公司，包括按揭證券公司、昆士蘭按保（QBE）及美亞保險（AIG），其審批按揭保險原則基本相同，就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業，新購物業作自住用途是理所當然。可是，如丈夫已有一間物業，太太再購物業時，便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住，按揭保險公司不會接受夫妻分開居住，或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想，如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時，並沒有以太太作為擔保人（因此信貸紀錄查閱不到），太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實，兩夫妻的瓜葛千絲萬縷，在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係，銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時，申請人需要填報現時住址，該住宅是租用、自置或是由家人提供，申請人須如實申報。另外，在申請人的環聯信貸紀錄上，會列出曾經使用過的通訊地址，也有銀行會就以上所有地址作出查冊，同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑，按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係，丈夫擁有物業一事便無所遁形，不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享，遇到這些問題時，他們都提出種種不同理由向按保公司解釋，例如新物業更加接近子女校網，或鄰近上班地點；或是家庭需要換樓，舊物業將會出售；或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理，但按保公司有權選擇不相信，拒絕批出高成數按揭，故此總的來說，批核機會只是50/50而已。有時候，按保公司猶如法證會計師，例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網，惟舊物業實用面積近1,000呎，新物業只是200呎劏房，很難令按保公司信服新物業用途是「自住」，最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層，申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司，例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料，但準買家自願提供，相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度，假設老公名下物業原來是出租用途，老婆買新樓的確是自住用，假設按保公司知悉這個情況，批出新樓高成數按揭機會反而更大，原因是若果老公是合法出租，即按揭成數在五成或以下，有租約兼打釐印，那是家庭收入來源之一，家庭需要再覓新一層物業自住用，是合理不過，筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前，筆者也見過就算同一人持有兩層物業，一層是收租，一層是自住，後者也可以申請到八成按揭；而且租金可以計收入，有助通過壓力測試。不過先利申，以前成功獲批的個案，不代表今天一定批到，一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議，如果符合以上情況，準買家應先到銀行及按保公司申請預批，才好簽臨約買樓，而且最好三間按保公司都申請預批，以策萬全。