2020/04/17 當有財有勢的地產商或大政府說跟你共渡時艱，有你份嗎？ 根據益友周顯，單以香港部分計算，新鴻基地產(016)是最大的本地公司。大師對這個香港最大持份者，有以下看法：「凡是對香港有利的，也就是對新鴻基地產有利，反之亦然。」實際上，為回應新冠肺炎疫情，新地早在2月份已率先按個別情況，為商場商戶減免三至五成的基本租金，到3月時再按個別行業及商戶的實際情況進一步減租。除了減租，新地還推出購物優惠券，以及外賣自取熱線等措施鼓勵市民安心消費。問題是，這些減租和改善營商環境措施，究竟是跟誰共渡時艱？ 牛頭角順嫂的答案，是減租益租客，購物優惠券益消費者。經濟學者的答案，亦是正確的答案，可以複雜無比，但以簡單的價格理論解釋，租客做生意，地方、人手、資本，統統都是生產所需的投入。這些投入在生產過程中可以是替代，亦可以是互補。因租金太高而裁員結業，地方和人手的關係就是互補。 這時業主減租，租客保住地方亦保住人手，地產商跟打工仔共渡時艱。競爭之下貨品的價格反映生產成本，減租容許貨品有減價空間，地產商亦跟消費者共渡時艱。同理，以購物優惠券支助消費者，商場租客及其員工同樣受惠。作為地產商，資助租金還是資助消費才更有效與各界共渡時艱？這視乎市場上不同價格的調整速度，亦視乎幾個需求及供應彈性系數的高低。要短時間內準確掌握這些資訊是強地產商之所難，樣樣試做，以摸着石頭過河的態度與各界共渡時艱，是正着。 更大的誤會，我認為是政府的保就業措施。有輿論批評，政府此著名為幫打工仔保就業，實為幫生意佬保企業。財到老細手，一去冇回頭？這又是牛頭角順嫂的邏輯。須知道，價格最終由市場決定，租金如是，薪金亦如是。地產商以購物優惠券補貼消費者，商戶其實是可以加價賺補貼的，商戶亦可以加人工把補貼轉贈員工，補貼最終得益者是誰，亦是由幾個需求及供應彈性系數決定：打工仔勞動力的供應彈性愈低，他們得益於薪金補貼的比例便愈高。 這擋不住的市場力量，含意是即使政府把補貼直接發給員工，競爭之下薪金會自然調整到一個水平，後果與政府把補貼發給僱主沒有分別。不是嗎？向煙商加稅，煙價上升是常識。煙商透過加價把煙稅轉嫁煙民，經濟分析稱之為「稅負歸宿」(tax incidence)。分析補貼的經濟邏輯一樣，正如地產商減租，把薪金補貼發給僱主，僱主會把部分補貼轉贈員工，這可以是良心發現，更是市場力量的約束。

2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業，但物業是由丈夫持有，趁樓價高企，加按套現，給妻子作為首期用來「首置買樓」，這是常見物業「一開二」做法，但問題有兩個：1.妻子買600萬元樓，按揭保險公司能否批高成數按揭，2.妻子買樓是否符合自住用途？   市場上有3間按保公司，包括按揭證券公司、昆士蘭按保（QBE）及美亞保險（AIG），其審批按揭保險原則基本相同，就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業，新購物業作自住用途是理所當然。可是，如丈夫已有一間物業，太太再購物業時，便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住，按揭保險公司不會接受夫妻分開居住，或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想，如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時，並沒有以太太作為擔保人（因此信貸紀錄查閱不到），太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實，兩夫妻的瓜葛千絲萬縷，在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係，銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時，申請人需要填報現時住址，該住宅是租用、自置或是由家人提供，申請人須如實申報。另外，在申請人的環聯信貸紀錄上，會列出曾經使用過的通訊地址，也有銀行會就以上所有地址作出查冊，同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑，按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係，丈夫擁有物業一事便無所遁形，不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享，遇到這些問題時，他們都提出種種不同理由向按保公司解釋，例如新物業更加接近子女校網，或鄰近上班地點；或是家庭需要換樓，舊物業將會出售；或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理，但按保公司有權選擇不相信，拒絕批出高成數按揭，故此總的來說，批核機會只是50/50而已。有時候，按保公司猶如法證會計師，例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網，惟舊物業實用面積近1,000呎，新物業只是200呎劏房，很難令按保公司信服新物業用途是「自住」，最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層，申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司，例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料，但準買家自願提供，相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度，假設老公名下物業原來是出租用途，老婆買新樓的確是自住用，假設按保公司知悉這個情況，批出新樓高成數按揭機會反而更大，原因是若果老公是合法出租，即按揭成數在五成或以下，有租約兼打釐印，那是家庭收入來源之一，家庭需要再覓新一層物業自住用，是合理不過，筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前，筆者也見過就算同一人持有兩層物業，一層是收租，一層是自住，後者也可以申請到八成按揭；而且租金可以計收入，有助通過壓力測試。不過先利申，以前成功獲批的個案，不代表今天一定批到，一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議，如果符合以上情況，準買家應先到銀行及按保公司申請預批，才好簽臨約買樓，而且最好三間按保公司都申請預批，以策萬全。