出租物業的各項文件
2019-07-04   如果你的物業是作收租用途,由簽訂租約開始,當中其實需要提交各項文件,而且有些是有時間限制的,逾期邀交或會有罰款、甚至影響業主的權利,現為大家簡單介紹一下。 通常代理為業主找到租客後,會簽訂一個臨時租約,裡面包含一些基本條款如租金、租期、免租期、退租條款等。由於這個臨時租約只有簡單條款,所以一般會在交樓以前再簽定更詳細的正式租約,保障雙方的權利與責任。 當簽署租約後,租約需要到稅務局加蓋印花並繳交印花稅。這個動作需要在租約簽署日期起一個月內辦理,否則會有罰款最高十倍價錢。這個印花是重要的,因為日後如有任何法律訴訟,法庭只接納有印花的租約文件。而且現在還可以透過電子印花服務辦理,十分方便。 另一個比較多業主忽略的文件,就是向差餉估價署提交CR109表格,這個表格適用於出租的住宅物業,也是需要在租約簽訂起一個月內提交。根據法例,如果沒有估價署批署的CR109表格,業主或租客無權採取法律行動追收租金。 如果你的物業是首次作出租用途,業主需要向稅局填交物業出租通知書,以便稅局每年度寄相關報稅表予業主。物業出租的收入是需要申報及繳納稅款的,一般來說出租物業的收入、扣除業主繳付的差餉及不可收回的欠租後、再扣除20%的標準免稅額,得出的淨值再以現時稅率15%計算,就是需要繳交的物業稅。在不同情況下,例如聯權物業、公司持有的報稅方式亦不同,這個可以請教相關專業人士意見。 最後,如果你的物業帶有銀行按揭,如果由自住用途改變為出租用途,是需要向銀行申請出租同意書,如果在沒有銀行同意情況下,租客租入帶按揭貸款的物業,如業主未能償還銀行供款,租客的權利是不受保障的。 其實把物業出租,當中要留意的東西不少,近年不少業主事務繁忙或經常不在香港,有不少都會找專業的管理公司代為托管,這樣免除不少煩惱及風險。
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地產難做 要假扮租客R盤
2019年6月7日 近年網上有大大小小嘅「業主盤」放租平台,目的就係要避過地產AA,唔使畀佣。 但可能因為地產AA真係無盤,有AA竟然扮租客聯絡業主睇樓,再搵合適時機表明身份,問你可唔可以賜個盤俾我? 話說有個「業主盤」谷友明明寫明「地產免問」出post,點知都中招,對方仲要問「點解唔俾我」? 「昨天有—位人士首先pm我,假意需找屋租,當約定睇樓時,就出現另—位人士,聲稱由上述嗰位話睇樓人士介紹找我,就跟我說自己其實是太子區—間地產代理的經紀來的,希望我可放盤給他做,我當然立刻拒絕,但該人就非常厚顏,追著問為甚麼不可放給他做,究竟是甚麼原因?我當時氣上心頭,跟他說,你們地產代理真是無所不用其技,首先假裝是準租客約我出來,再之後死纏爛打,行為極之卑鄙惡劣,騙業主出來,浪費我的時間,令人非常氣結。」 該谷友直斥AA浪費他時間。 睇其他人回應,反映地產AA形象真係低落: 「你答佢: 等開飯咪做地產佬啦,你估日日有單開呀?」 「當你去揾地產時、佢地又冇盤喎、放假盤出黎呃人! 總之呃來呃去」 「啲價咪又係佢哋炒起」 其實,現時社會資訊發達,扮租客呢招,只會惹來更多人不尊重你,生意亦更難做,不是嗎?
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夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技
2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業,但物業是由丈夫持有,趁樓價高企,加按套現,給妻子作為首期用來「首置買樓」,這是常見物業「一開二」做法,但問題有兩個:1.妻子買600萬元樓,按揭保險公司能否批高成數按揭,2.妻子買樓是否符合自住用途?   市場上有3間按保公司,包括按揭證券公司、昆士蘭按保(QBE)及美亞保險(AIG),其審批按揭保險原則基本相同,就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業,新購物業作自住用途是理所當然。可是,如丈夫已有一間物業,太太再購物業時,便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住,按揭保險公司不會接受夫妻分開居住,或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想,如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時,並沒有以太太作為擔保人(因此信貸紀錄查閱不到),太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實,兩夫妻的瓜葛千絲萬縷,在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係,銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時,申請人需要填報現時住址,該住宅是租用、自置或是由家人提供,申請人須如實申報。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑,按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係,丈夫擁有物業一事便無所遁形,不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享,遇到這些問題時,他們都提出種種不同理由向按保公司解釋,例如新物業更加接近子女校網,或鄰近上班地點;或是家庭需要換樓,舊物業將會出售;或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理,但按保公司有權選擇不相信,拒絕批出高成數按揭,故此總的來說,批核機會只是50/50而已。有時候,按保公司猶如法證會計師,例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網,惟舊物業實用面積近1,000呎,新物業只是200呎劏房,很難令按保公司信服新物業用途是「自住」,最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層,申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司,例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料,但準買家自願提供,相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度,假設老公名下物業原來是出租用途,老婆買新樓的確是自住用,假設按保公司知悉這個情況,批出新樓高成數按揭機會反而更大,原因是若果老公是合法出租,即按揭成數在五成或以下,有租約兼打釐印,那是家庭收入來源之一,家庭需要再覓新一層物業自住用,是合理不過,筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前,筆者也見過就算同一人持有兩層物業,一層是收租,一層是自住,後者也可以申請到八成按揭;而且租金可以計收入,有助通過壓力測試。不過先利申,以前成功獲批的個案,不代表今天一定批到,一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議,如果符合以上情況,準買家應先到銀行及按保公司申請預批,才好簽臨約買樓,而且最好三間按保公司都申請預批,以策萬全。
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