【地產潮文】香港業主其實好有錢(地產小子)
2020.04.22   自中國武漢肺炎肆虐以來,聽得最多的是經濟差和疫情令樓價暴跌,「末日博士」羅家聰曾明言樓價有機會下跌4成。不過,將軍澳與屯門4月上半月已經錄得過百宗成交,較上月同期增加超過一成;中原統計十大屋苑周末預約睇樓量共540組,按周升17%,為連跌5周以來首次回升。香港樓市會否在今年內見底反彈,成為近期熱話。   中國首季經濟按年收縮6.8%,是自1992年有紀錄以來首次出現負增長;美國經濟亦步入衰退;香港政府亦明言要下調今年收縮1.5%的預測,而國際貨幣基金組織更預料香港今年經濟將收縮4.8%。不過,若單憑上述情況就斷定全部香港業主和準買家的個人財政都受到打擊,說法實在太過武斷。   政府公佈2020年1月至3月的失業率是4.2%,升0.5%,創9年來新高,關焯照與李兆波更預計失業率仍會持續上升,升幅較為顯著的行業包括建造、教育、運輸和零售、住宿及膳食服務業,林鄭增聘一萬名公務員成效亦有待時間證實。面對失業潮及減薪潮,普遍打工仔的財政固然受到重大影響。仍有少部份職業,如公務員等,則獲得加薪,有紀律部隊更因為反修例運動等工作而獲得逾時工作津貼,這些人的財政似乎未受沉重打擊。 相關新聞:【達心觀戰】寫在牆上的政治劇本(何安達) Peter Paker直指只有「真正能落場」的消費者及供應者才能影響價格,香港業主其實好有錢,整體供滿樓比率高達七成,隨著供滿樓家庭數目和樓價與日俱增,他們的財富「實的的」而且上升得很快。除非有大量業主面臨重大財政困難,除了賣樓別無選擇,否則劈價盤會否暴增,成為疑問。由於樓市只要一小撮人便可左右,因此純粹以經濟大環境斷定樓市必定暴跌,很可能會睇錯市。   地產小子
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地產商與政府跟誰共渡時艱?
2020/04/17 當有財有勢的地產商或大政府說跟你共渡時艱,有你份嗎? 根據益友周顯,單以香港部分計算,新鴻基地產(016)是最大的本地公司。大師對這個香港最大持份者,有以下看法:「凡是對香港有利的,也就是對新鴻基地產有利,反之亦然。」實際上,為回應新冠肺炎疫情,新地早在2月份已率先按個別情況,為商場商戶減免三至五成的基本租金,到3月時再按個別行業及商戶的實際情況進一步減租。除了減租,新地還推出購物優惠券,以及外賣自取熱線等措施鼓勵市民安心消費。問題是,這些減租和改善營商環境措施,究竟是跟誰共渡時艱? 牛頭角順嫂的答案,是減租益租客,購物優惠券益消費者。經濟學者的答案,亦是正確的答案,可以複雜無比,但以簡單的價格理論解釋,租客做生意,地方、人手、資本,統統都是生產所需的投入。這些投入在生產過程中可以是替代,亦可以是互補。因租金太高而裁員結業,地方和人手的關係就是互補。 這時業主減租,租客保住地方亦保住人手,地產商跟打工仔共渡時艱。競爭之下貨品的價格反映生產成本,減租容許貨品有減價空間,地產商亦跟消費者共渡時艱。同理,以購物優惠券支助消費者,商場租客及其員工同樣受惠。作為地產商,資助租金還是資助消費才更有效與各界共渡時艱?這視乎市場上不同價格的調整速度,亦視乎幾個需求及供應彈性系數的高低。要短時間內準確掌握這些資訊是強地產商之所難,樣樣試做,以摸着石頭過河的態度與各界共渡時艱,是正着。 更大的誤會,我認為是政府的保就業措施。有輿論批評,政府此著名為幫打工仔保就業,實為幫生意佬保企業。財到老細手,一去冇回頭?這又是牛頭角順嫂的邏輯。須知道,價格最終由市場決定,租金如是,薪金亦如是。地產商以購物優惠券補貼消費者,商戶其實是可以加價賺補貼的,商戶亦可以加人工把補貼轉贈員工,補貼最終得益者是誰,亦是由幾個需求及供應彈性系數決定:打工仔勞動力的供應彈性愈低,他們得益於薪金補貼的比例便愈高。 這擋不住的市場力量,含意是即使政府把補貼直接發給員工,競爭之下薪金會自然調整到一個水平,後果與政府把補貼發給僱主沒有分別。不是嗎?向煙商加稅,煙價上升是常識。煙商透過加價把煙稅轉嫁煙民,經濟分析稱之為「稅負歸宿」(tax incidence)。分析補貼的經濟邏輯一樣,正如地產商減租,把薪金補貼發給僱主,僱主會把部分補貼轉贈員工,這可以是良心發現,更是市場力量的約束。
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轉按貸款創四年新低 H按更慳息?
2020年04月01日   根據金管局最新住宅按揭統計,2020年2月份新取用按揭宗數按月減少20.5%至4,454宗,涉及金額按月減少20.2%至 186.96億元;主因受去年底樓市交投疲弱影響。   今年2月份新冠肺炎疫情影響樓巿交投,拖累2月份按揭申請及新批數字;2月新批按揭貸款額較1月份減少5%至236.84億元,宗數亦減少至5,576宗。期內按揭申請數字亦按月回落6.4%至8,536宗。 中原按揭董事總經理王美鳳指出,3月份一二手交投回升,新盤銷情較2月明顯理想,二手市場買家承接減價盤令交投增加,預料3月份按揭申請數字將有所回升。   王美鳳指出,2月份新批轉按貸款減少15.5%至47.68億元,創四年新低,銀行按揭優惠調減及樓價回落因素,令轉按誘因減少。2月份新批按揭貸款額較1月份減少至236.82億元。當中涉及一手市場交易批出的貸款減少至45.29億元;涉及二手市場交易批出的貸款減少至143.84億元。   另外,王美鳳表示,雖然最近港元拆息受季結、集資、市場敏感等因素影響港元需求增加而上升,但因拆息具封頂息率保障,而當港元需求回落時將令港元拆息有所回落,令H按具有慳息機會,較P按優勢大,料H按使用率將升至 九成以上比例。
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