【地產專題】二手迷你盤崩圍 皆因放寛按保?
2019年11月23日 政府放寬按揭保險上限,用家可以九成按揭購買較大單位,頓時令迷你單位乏人問津,即使業主減價亦無人接貨。紅磡環海‧東岸一個實用面積194方呎單位劈價易手,更較兩個月前低約6%。佐敦單幢樓都會名軒有單位願意蝕40萬元甩貨。有投資者直言,迷你盤未來會無價無市。     環海‧東岸單位以開放式為主,由於入場門檻低,過往交投活躍,今年3月曾經錄得逾50宗買賣。不過,中原葉文浩表示,項目在本月暫僅錄1宗成交,單位為1A座低層M室,叫價425萬元,最終減價20萬元,至405萬元售出,呎價約20,876元。據了解,同類單位今年9月期間售價仍達430萬元。   事實上,政府10月中公布放寬按保,買樓首期驟減,細單位頓時變得不吸引。不少提供較大面積單位的藍籌屋苑交投增加,並刺激樓價上升。如與上述項目同區的黃埔花園,一個實用面積389方呎兩房單位,近期成交價普遍回升至690萬元,較兩個月前上漲約4至5%。   葉氏又指,上月中開始紅磡二手樓成交集中為樓價800萬元或以上物業。而環海‧東岸不少業主已主動降價,幅度至少有3%。目前該物業有約190個買賣盤源,入場費由420萬元起,較今年中低約5%。   新界迷你戶曾為上車客熱捧目標。中原王勤學表示,元朗尚築開放式單位屬區內少數樓價低於400萬元的選擇,由於項目樓齡新,在樓按未放寬前,極受用家追捧。   然而,他表示,在新措施下買家有能力購買面積較大的單位,所以尚築查詢量已大跌至少50%。11月暫時只錄得1宗買賣。該屋苑現有約30個單位放盤,叫價最低380萬元,單位為實用面積208方呎開放式戶,入場費較之前低約5%。   至於大埔嵐山納米單位,在11月仍未發市。金浚地產鄧柱烽透露,該類單位去年做價最高達401萬元。但上月底一個165方呎單位,成交價已跌穿300萬元,只售298萬元。現時有約10個單位放盤,入場單位為3座一個中層H室,減價20萬元,現時以360萬元放售。   此外,部分迷你單位業主願意蝕讓。世紀21卓建李建華指出,佐敦都會名軒已近四個月未錄成交,目前有約16個買賣盤,包括低層一個實用面積220方呎單位,去年叫價530萬元放售,最新減至438萬元求售,低過四年前購入價的478萬元。   至於同區珀‧軒在9月之後都未聞買賣,現時有約29個放盤,當中一個中低層實用面積248方呎單位,3月時叫價620萬元,本月減至550萬元求售,較2013年購入價帳面只高出5萬元,扣除使費料無錢賺。   對於迷你單位熱潮退減,資深投資者吳龍飛認為,未來該類物業「死路一條」,買樓首期減少下,用家對面積100至200餘方呎單位需求大減。而日後新供應預期都會以至少300方呎或以上單位為主,在選擇增加之下,納米樓市場不會再有成交。
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【地產專題】放寛按揭 衝入市前先認清4大關注點!
2019年11月5日 政府放寬按揭保險樓價上限,樓市即時轉熱,不少原本已對上車不存希望的買家,都因此重新考慮置業計劃。不過,積極在市場尋心水物業之餘,準備用新按揭保險計劃上車的買家,專家話有4大關注點必定要加倍留意。   ●銀行估值跟得上樓價急升嗎? 近日樓市明顯轉旺,業主企硬甚至反價的情況時有發生,部分業主甚至有「一反再反」。利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指,買家在追價入市時,要注意銀行估價能否跟得上。   另外,亦要注意很多時銀行網上估價都有滯後情況,建議買家親身或致電到銀行查詢,取得更貼市的物業估價。   ●壓力測試已經消失了嗎? 很多買家以為在新按保計劃下,壓力測試不再存在,這完全是錯誤的理解,也是最易中伏的一環。按揭證券公司(HKMC)給業界的指引,貸款人若未能通過加息3厘的壓力測試,但仍要付合3項要求,其一是供款與入息比率不可多於50%;其二是能通過60%按揭下的壓力測試;其三是要交額外按揭保費。   即使符合上述3項要求,按揭證券公司仍要按個別情況審批,不一定符合要求便一定能批出。   ●有多少間機構可供申請新按保計劃? 黃詠欣稱,雖然香港現存有3間可做按揭保險公司,不過新按保計劃,目前只有按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)接受申請。換言之,如兩間的申請都被拒,買家便可能只能做回銀行基本按揭計劃,也就是1000萬元以下只可以借60%(貸款上限500萬元)。   另外,要注意的是,不論新按保或是原有的按保計劃,均要求貸款人是首置人士兼為自住用途,若夫婦各自買入一間物業並做高成數按揭(特別是以要另一半作擔保人的買家),一定要有合理解釋為何2間物業皆為自住樓,才有機會獲批。   ●用新按保計劃轉按有着數嗎? 新按保計劃只適用於現樓,若業主想轉按,首先要留意物業是否現樓。黃氏又提醒,選用新按保計劃轉按是不能套現,加上近月銀行上調封頂息及削現金回贈,而新按保計劃的保費也較原計劃高,同時轉按亦涉及律師費等開支,有意用新按保計劃轉按人士,要計算清楚上述各項開支後,轉按是否仍有「着數」才作考慮。
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如何推動地產商開發手上的農地 C觀點: 施永青
2019-10-04 社會上普遍有個印象,地產商手上囤積大量土地,不肯開發,目的在營造供不應求的環境,以推高樓價,謀取暴利。 這種指控與實情有距離,未能對症下藥,對解決問題沒有好處。   現實是地產商手上「囤積」的主要是農地,並非可供發展的土地;是現有法規不容地產商發展這些土地,不是地產商刻意囤積。 要發展這些土地,有兩大關口要過,一要成功地獲得城規會的批准,把這些土地的用途,從只能用作耕種改劃為可供發展建設,二要成功與政府達成補地價的協議,待繳足地價後,才能改寫批地條文,令土地符合發展的需要。 地產商手上的農地,並非全部都符合轉變為發展用途的條件,譬如地點偏僻,基建不足,或有保育方面的考慮等,都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合,亦有很多繁複的程序要過,能在五年之內完成,已可慶功;費時超過十年的相信亦有不少。 如果我們的社會,不去研究如何加快這種改用途的申請程序,只曉得把矛頭指向地產商,無助於增加可供發展土地的供應。 除了改劃土地用途這關難過外,補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為,這是因為地產商不肯付出代價,千方百計想壓政府價所造成,其實這只是表象,真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地,而是有發展前景的農地,其價值會超過一般農地。 這個認識上的差異,是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式,是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議,遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。 政府認為,這些土地在未改用途之前,都仍是農地,那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值,處於基建條件好,申請發展獲批機會高的,價值當然要高一些。 其實,市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的,只值幾百元一呎;機會高的,可以過二千元一呎;但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價,不肯接受市場的成交價。 我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務,是透過增加土地供應,達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買,另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時,不只着眼於庫房的收入,而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標,就不應該在補地價問題上斤斤計較,而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣,地產商就不能任由該塊土地閒置,因為一旦農地轉成發展用地後,地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快,土地供應就會增加,樓價就會下跌,地產商的得益就不會如初時想像的多,真正得益的會是未有樓的市民。
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