二手現新一輪減價潮 入市時機?
2020/07/31   本港第三波疫情嚴峻,二手睇樓及交投急降,市場負面情緒再次升溫,再加上失業率問題持續、銀行放貸審慎,近期二手市場迎來新一輪減價潮。 第三波疫情較第一、二波疫情嚴重,二手睇樓氣氛受影響 疫情拖累經濟衰退,失業率或升至「沙士」水平 銀行按揭審慎,二手市場購買力將受影響 疫情由今年初爆發,但第一、二波疫情未有對樓價造成明顯打擊,主因之前兩輪疫情爆發程度不算嚴重,而新一輪的疫情卻是連續9日有逾百宗確診,市民對疫情憂慮情緒較首兩輪疫情為深,整體二手睇樓氣氛亦受到影響。 同時,相當於今年初疫情剛出現,當時社會對於疫情持續出現的時間多久仍然是觀望,但現時疫情長遠一半仍未有平伏跡象,反映疫情對於經濟的打擊將會較最初預期長及深,政府預計香港第2季GDP按年收縮9%,屬於連續4季負增長。   經過半年時間,最新4月至6月經季節性調整的失業率為6.2%,為近15年最高,但情況還未反映近一個月第三波疫情、收緊限聚令影響,相信失業情況將會持續惡化,而摩根士丹利亦預計要去到8.5%才會見頂,去到「沙士」時候水平,難免亦會影響樓市購買力。 同時,在疫情之下,銀行信貸亦較為審慎,雖然在美國持續量寬之下,低息環境將會持續,但銀行就物業按揭的審慎,對於非固定收入人士的貸款審批會更為審慎,亦會影響樓市購買力。 事實上,近期二手市場亦漸現新一浪減價潮,例如日前荔枝角美孚新邨錄`得低市價15%成交,而大埔逸瓏灣近期一個3房單位,呎價1.1萬元,亦創屋苑近2年呎價新低。 這些情況都反映業主心態正在轉弱,在二手承接力減退之下,短期內樓價將會繼續調整。
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預測下半年樓價將急升
2020/06/30   新型冠狀病毒全球爆發,各國經濟都受到嚴重打擊,香港亦難以獨善其身,幸好香港政府多年來守財有道,擁有多達11,000億元的財政儲備,能夠及時推出多項救市補就業措施,舒緩疫情對各行各業的影響,是蕭條的市場重新獲得希望的第一波。至於令經濟稍為回復起色的是政府五月初將「限聚令」人數放寬至八人時,即時刺激飲食及零售業的生意,樓市的交投量也明顯大幅上升,經濟進入復甦的第二波。直到六月中,「限聚令」人數再度放寬及擴展至大部份行業,這個第三波讓社會及經濟得以生機再現。 面對疫情之下,香港防疫工作做得不錯,暫時是全世界最快能夠控制疫情的地區之一,以目前情況分析,本港最壞的時刻已過。雖然疫情對樓市造成影響,不過樓價由年初至今,不但沒有如市預期般大跌,反而累計錄得輕微升幅。樓市過去兩年經歷過中美貿易戰、反修例社會運動及新型冠狀病毒等不利因素嚴重衝擊,樓價只回落不足半成,筆者相信如果下半年沒有更壞的因素出現,樓市可以逐步回復狀態,而樓價有力重拾升軌,反彈力度及速度將會非常大。 筆者從事地產代理工作超過三十年,見證行業的轉變。於90年代之前,地產代理監管局尚未成立,行業在缺乏監管下,部份地產代理除了擔當中介人角色外,亦同時參與房地產炒賣活動,也有在買賣過程從中食價等問題出現,在良莠不齊的情況下,地產代理給予市民的印象並不良好,更在一些調查的結果顯示,地產代理在眾多行業中排行榜尾。直到90年代後,地產代理監管局推出地產代理發牌制度,在有效的行業監管之下,地產代理的形象大為改善,在社會的專業地位也不斷提升,同時吸引不少高學歷的人士入行,最新資料顯示,持牌人總數約有4萬人,相信未來數字將會持續上升。
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【地產話當年】2002年「孫九招」叫停賣地救市
2020-06-08 在97年金融風暴後,樓價年年下挫,政府終在2002年推出救市措施,由當時出任房屋及規劃地政局局長孫明揚、公布一系列穩定樓市政策,並被市場統稱為「孫九招」,但樓價在翌年受沙士打壓,直插谷底,其後才顯著反彈,孫九招核心政策大幅減低房屋供應,造就其後多年住宅供不應求,成為樓市急升的遠因。孫明揚當時為實行有關措施「解畫」,表示過去數年落成的新樓貨尾約2萬多伙,而未來2年落成但已獲批預售、可隨時推出達3萬多伙,供應遠遠高於需求,故政府希望恢復房地產市場正常運作,重建市民及投資者對房地產市場的信心。新措施包括取消土地拍賣,暫停勾地1年,暫停兩鐵(地鐵及九鐵)項目招標1年,結束居屋計畫、公私營混合發展、私人參建居屋等計畫。政策推出後,一度令樓市成交量大增,但其後在沙士蹂躪下,樓價進一步下滑,至2003年經濟喘定,有關政策才漸漸發揮效用。
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