夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技
2019年05月09日 近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業,但物業是由丈夫持有,趁樓價高企,加按套現,給妻子作為首期用來「首置買樓」,這是常見物業「一開二」做法,但問題有兩個:1.妻子買600萬元樓,按揭保險公司能否批高成數按揭,2.妻子買樓是否符合自住用途?   市場上有3間按保公司,包括按揭證券公司、昆士蘭按保(QBE)及美亞保險(AIG),其審批按揭保險原則基本相同,就是所購入的物業必須是自住用途。如本身兩夫妻沒有物業,新購物業作自住用途是理所當然。可是,如丈夫已有一間物業,太太再購物業時,便需要有一個合理的理由購入新物業是一起搬進去住,按揭保險公司不會接受夫妻分開居住,或者新購物業並非當作主要居所的。   有些人可能想,如丈夫個人擁有的物業在申請按揭時,並沒有以太太作為擔保人(因此信貸紀錄查閱不到),太太再買新一層做按揭便神不知鬼不覺。其實,兩夫妻的瓜葛千絲萬縷,在各種文件上都有機會出現兩人之間的關係,銀行彈指之間便會得悉。   申請按揭時,申請人需要填報現時住址,該住宅是租用、自置或是由家人提供,申請人須如實申報。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,同時稅單如聯名也有配偶的名稱。如有懷疑,按保可能會要求申請人交代與該些單位業主的關係,丈夫擁有物業一事便無所遁形,不要抱有僥幸心理。   業主須向按保公司解釋 有不少客人向筆者分享,遇到這些問題時,他們都提出種種不同理由向按保公司解釋,例如新物業更加接近子女校網,或鄰近上班地點;或是家庭需要換樓,舊物業將會出售;或留給年老家人居住等。   這些理由貌似合理,但按保公司有權選擇不相信,拒絕批出高成數按揭,故此總的來說,批核機會只是50/50而已。有時候,按保公司猶如法證會計師,例如客人聲稱新買一層自住樓是希望鄰近心儀校網,惟舊物業實用面積近1,000呎,新物業只是200呎劏房,很難令按保公司信服新物業用途是「自住」,最終拒批也是正常做法。   如果真的因校網而需要換樓或買多層,申請者可以嘗試提供多些資料予按保公司,例如子女入學證。按保公司無權主動收集這些資料,但準買家自願提供,相信會增加獲批高成數按揭機會   提供資料增審批機會 換個角度,假設老公名下物業原來是出租用途,老婆買新樓的確是自住用,假設按保公司知悉這個情況,批出新樓高成數按揭機會反而更大,原因是若果老公是合法出租,即按揭成數在五成或以下,有租約兼打釐印,那是家庭收入來源之一,家庭需要再覓新一層物業自住用,是合理不過,筆者曾看見不少成功個案。   在未有15%買家印花稅之前,筆者也見過就算同一人持有兩層物業,一層是收租,一層是自住,後者也可以申請到八成按揭;而且租金可以計收入,有助通過壓力測試。不過先利申,以前成功獲批的個案,不代表今天一定批到,一切以按保公司及銀行批核結果為準。   最後建議,如果符合以上情況,準買家應先到銀行及按保公司申請預批,才好簽臨約買樓,而且最好三間按保公司都申請預批,以策萬全。
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凶宅可否承做按揭
2019年4月6日 市場所謂凶宅,其實目前並無官方定義,法律上亦沒有界定何謂凶宅,凶宅基本上是一個約定俗成的說法,一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案,如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等,由於中國人對不幸命案心生忌諱,普遍不願意購買凶宅作居所,故此問津凶宅的買家稀少,業主脫手出售單位困難,凶宅成交價一般亦較市價為低。不過,若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等,則一般不會列作凶宅。 那麼,凶宅可做按揭嗎?按揭以物業抵押及作為償還貸款的擔保,故此銀行需評估按揭物業的估值及在市場的轉售能力。由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係,銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息,甚至拒絕批出按揭;其中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。這方面會受到凶宅條件而影響,包括所謂凶宅有多「凶」的程度,如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短,以及單位是否曾成功轉手等,銀行之間批出的按揭條款有機會出現很大差別,買家宜多找銀行作比較 例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案,銀行除了拒絕批出該單位按揭外,同層所有單位亦會受影響,而銀行之間評估呎度不同,亦有銀行連帶上層及下層的全層或部分單位亦拒批按揭;然而,若果是燒炭自殺案件,相對上不吉利程度較低,銀行接受程度較高,未必會連累相鄰單位,對於發生較輕型事故的凶宅,有些銀行仍可批出按揭,但或需降低按揭成數及上調按息。 凶宅事故發生至今的時間性及是否曾轉手亦影響銀行接受程度,例如一個二十多年前藝人跳樓單位,至今已成功轉手數次,先後已有幾戶人家入住該單位,買家對單位的忌諱有所降低,故有銀行願意批出按揭。有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等,若然未有被廣泛報道,銀行內部未必有把單位列作凶宅名單,故上會未必受影響。 至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會,買家可嘗試查看網上一些凶宅名單,或透過地產代理查詢,但需明白,基本上凶宅沒有官方名單及定義,亦沒有界定凶宅的標準。若有業權人離世,土地查冊紀錄雖可顯示相關登記,但這不代表單位屬於凶宅,因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點;若命案不幸者並非業權人,有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。 較實際的方法是找銀行估價或網上估價,若然屬於銀行凶宅黑名單,網上估價結果或顯示為「不適用」;不過,這不代表銀行必定全然拒批該單位的按揭,亦有可能是需由銀行再作個別評估,買家可找銀行直接了解。近年市場缺盤,凶宅成交個案亦有所增加,部分更是貼近市價售出,銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加,一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁,買家可先找銀行查詢。
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按揭人不負責還款 高齡申請或可獲批
2019年3月26日星期二   【明報專訊】政府辣招變相令市場增加一批「高齡首置客」,中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,銀行計算能否承做按揭,通常是計算申請人年齡,加上還款期上限的年期,一般不得多於70年至80年,故高齡人士能批出按揭貸機會較渺茫。 不過,市場上早有「拆招」方法;本報翻查觀塘凱滙「高齡首置客」鄧碧雲於2013年中購入黃大仙現崇山物業的土地註冊文件,發現鄧婆婆當年以93歲高齡向渣打銀行承按,因鄧婆婆只是按揭人(Mortgagor),即以持有物業作抵押,其親屬李兆青擔任借款人(Borrower),即借取款項並屬責任償還貸款者。 謝賢兩年前8500萬購南區豪宅 翌年轉讓謝霆鋒 料慳稅552萬 在此情况下,銀行在審批物業按揭申請時,主要考慮借款人財務狀况及還款能力,同樣地,借款人亦會進行壓力測試,在壓力測試下,物業供款與入息比率不可高於貸款者的每月入息六成,與一般按揭貸款分別不大。 類似情况亦發生在老牌影星「四哥」謝賢身上,土地註冊處文件顯示,謝賢以本名謝家鈺於2017年5月以8500萬元購入淺水灣怡峰一個單位及2個車位,當時謝賢以81歲高齡獲滙豐銀行承做按揭,並由其兒子謝霆鋒擔任公司董事的NIC MUSIC PRODUCTION LIMITED作借款人。 「四哥」購入物業後一年,登記買家改為謝霆鋒,因謝賢、謝霆鋒屬父子關係,屬直系親屬轉讓,謝霆鋒只需付樓價4.25%印花稅,即361.25萬元,連同計算「四哥」以首置名義購入單位時繳付的印花稅361.25萬元,上述交易稅款共722.5萬元,為樓價8.5%,較以個人名義購入第二個物業須支付樓價15%的稅款1275萬元,料謝霆鋒可慳稅552.5萬元。 值得留意的是,不論是按揭人或借款人,其身分均會在信貸資料庫中有記錄,而按現時金管局按揭指引,若物業持有人已有一個按揭貨款,未來其他物業申請按揭時,其按揭成數會相應下調。  
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