按揭壓力測試加息3厘應取消
2021/01/15 美國需要繼續量化寬鬆,證明美國經濟是腳步浮浮,歐洲及其他西方國家情況相似,所以,減息及量寬去挽救全球經濟,應未見盡頭。儘管新型肺炎疫苗經已陸續使用,但香港經濟尚未站穩陣腳。本港樓市為經濟提供動力,卻並不足夠,政府宜減辣穩定樓市,例如將按揭壓力測試在按揭利率加3厘的政策,予以取消。 現時向銀行申請按揭,需於在按揭利率之上加3厘,以測試申請者面對加息週期時還款能力是否足夠。惟目前各國均以減息或負息來振興經濟,甚至再配以巨額量寬,反映世界經濟不穩固。最好將按揭息率加3厘的壓力測試取消,因為以目前全球經濟環境來看,這個政策不切實際,未來3年加息機會甚低。現在仍採取壓力測試,只會令置業人士「上車」難度增加,不合時宜,窒礙實力不錯的買家無法置業,減少對香港經濟的/動力。 筆者明白政府有需要做好銀行體系風險管理,但在新型肺炎之下,全球經濟與加息距離遙不可及,料美國會推出更多紓困法案,屬於變相量寬,又是用印銀紙解決問題。美國去年3月經已祭起無限量寬招式,現在仍有意再推紓困措施之外,美國總統特朗普新簽署1.4萬億美元政府開支法案。各式各樣的量寬措施推行正好反映美國經濟未穩,在減息至近零息之時還要持續量寬。假如美國經濟反彈無力,全球量寬再加碼不足為奇。 歐洲方面,英國有序脫歐,但與歐盟一樣經濟前路不明。負利率的歐盟量寬未止,英國在量寬之後有可能考慮將現有利率0.1%下調至負利率,日本及澳洲亦要維持量寬。 全球經濟大氣候是減息、低息以至負利率及量寬,與加息截然沾不上邊。香港的銀行按揭壓力測試,仍是按揭息率加3厘,與實際經濟情況背道而馳。香港經濟許多個行業都紛紛倒下,只有住宅樓市尚能苦苦支撐。假如私樓市場因壓力測試導致後勁不繼,香港經濟可謂全面倒下,最後城堡也失守,香港境況堪虞。 放棄加息3厘的壓力測試,以助市民更容易上車,解決社會矛盾,又不與市場脫節
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住宅不減辣 施政欠驚喜
2020/12/02   新一份施政報告撤銷非住宅物業雙倍印花稅,住宅物業暫不減辣,驚喜欠奉,相信短期對樓價影響有限。事實上,不少樓市政策早已不合時宜,加上疫情反覆,經濟前景存不確定性,建議港府加快研究放寬住宅按揭成數及放寬壓力測試可行性,制定減辣時間表,助市民置業安居。最新差估署數據顯示,10月份私人住宅售價指數按月跌0.57%,樓價再次回落,倘若第四波疫情持續反覆,有機會影響樓價再向下輕微調整。 為了解市民於施政報告後的最新置業意向,香港置業率先進行業界首份「施政報告」調查,於施政報告公佈後,成功收回284份有效問卷。調查發現,有約3成受訪者認為撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅最令他們受惠佔比最多,其次為提供更多「首置」項目佔約2成。 置業信心方面,逾4成半人認為房策及土地政策令置業信心增加,較去年施政報告後同類型調查增加約10個百分點。另有近6成市民計劃未來12個月入市置業,較去年增加逾15個百分點。至於樓價走勢,近6成人認為未來12個月樓價將平穩向上,當中逾4成受訪者認為未來12個月樓價會上升,較去年施政報告出爐後同類型調查增加8.1個百分點,反映大部份市民對後市仍具信心。   市場上不少準買家有意上車換樓,受惠去年10月政府放寬按保樓價上限,據資料顯示,本年(截至11月23日)二手住宅註冊量中,不同金額類別的二手物業仍未及去年全年水平,唯獨逾600萬至1,000萬元宗數錄17,457宗,較去年全年13,027宗大幅高出約34%,帶動今年迄今整體二手住宅註冊量與金額超越去年全年水平。 是次施政報告主要集中於發展土地興建公營房屋,對私樓房策著墨較少,增加土地供應方面主要提及明日大嶼等方案,但遠水難救近火,短中期土地供應缺乏情況未見改善。另外政府未有如市場預期放寬1,000萬元以上住宅物業按揭成數,相信短期對樓價影響有限,不過撤銷非住宅物業雙倍印花稅,對本港營商環境有支持,對穩定市場仍屬正面消息。冀政府適時審視辣招,讓市民有更多上車換樓機會,同時加快覓地建屋,為樓市拆牆鬆綁,並加速提振受疫情困擾的本港經濟,讓市場健康發展。
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「疫情」下樓市新常態
2020-11-03   受新冠肺炎疫情打擊,各行各業受影響,近期多間大型企業如航空大公司及旅遊公司出現節流行動,相繼大量裁員,導致本港失業率向上升趨勢。業內人士指,失業率與樓市息息相關,樓價會否出現1997年大跌市,成為城中熱話。的而且確,失業率向上升對經濟構成一定影響,樓價亦因為經濟轉差出現下跌。然而,此刻樓市卻出現新常態,樓價與失業率呈反方向發展,從新盤及二手買賣市場,樓價均未見大幅下調,相反,發展商訂價合理,買家積極入市,就以大圍新盤「賓墟」排隊場面及錄得逾22,000票,兩日內售罄單位。   大圍大型住宅項目掀動市場情緒,直接帶動一手市場升溫,多家發展商乘勢加快推出項目應市吸納向隅客,亦希望在季內「追落後」,交出好成績。單是在本月份將有 8個新盤合共約3,661伙有機會同時推出,將掀起搶客戰。當中大圍為最大型新盤項目,涉及1,413伙。確實,過往經驗失業率與樓市表現息息相關,不過,今次失業數字上升來自疫情影響,較集中在個別行業,中產階層或者大公司高級管理層受影響並不嚴重,而整體經濟增長可能有所調整,但仍然屬於健康水平。   樓市有比較好表現的原因,是住宅房屋是基本需要,而且在新冠肺炎吹襲期間,一、二手市場樓價仍企穩,反映市場的主要購買力仍然存在。其次,低息環境足以支撐樓市不跌,與97年的高息不同,置業成本及供樓成本都偏低,未來2至3年加息機會不大,減低買樓人士供樓壓力。加上裁員其實只是因為疫情短暫失業,只要疫情過去失業率就會回落。其三,香港總存款高企,截至今年6月底達逾14萬億元,為購買力提供極大支持。隨疫情逐漸受控,短期內中小型住宅樓價不會大幅飆升也沒有劈價誘因,只會窄幅波動,估計波幅仍在5%之間。
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