放寬按保助上車 買家盡借按揭入市 平均按揭年期超過27年
2020/10/07 放寬按保助上車 買家盡借按揭入市 平均按揭年期超過27年 按揭情報   現時買家傾向借更高按揭成數入市,據金管局資料顯示,現時平均按揭成數高見56.7%,較去年10月放寬按保時的48%高出8.7個百分點,至於平均按揭年期亦超過27年,數字屬歷來最高。 自去年10月政府放寬按揭成數,現時樓價1,000萬元或以下的單位,可承造8成按揭,而800萬元或以下更可承造9成按揭,買家會借更高成數的按揭入市,而在收入未有大幅增加情況下,普遍都傾向延長還款期以通過壓力測試。 低息持續 傾向採長還款期   據金管局資料顯示,去年10月新造按揭平均按揭成數約48%,但當放寬按揭後,平均按揭成數已超過5成,至今年6、7月份時,數字曾高見58.3%,創自2010年10月份後約10年新高,直至最新8月份數字才稍為回落至56.7%,但亦明顯高於放寬按揭前水平,較去年10月高出約8.7個百分點
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不要輕言賣樓移民
2020年9月1日   近來的確有不少港人想移民,英國、台灣、美加及澳紐都是熱門地,原因是這些國家和地區,都聲稱有特別優惠措施接收香港人。於是人們不禁聯想到香港樓市將會大跌,因為這些將移民的人會賣掉香港的房子,大家為了盡快脫手,也將爭相減價促銷,樓價自然也往下調。   這種看法只是對了一半,想移民的人的確不少,尤其是年輕人。如果跟他們說外國生活不容易,別輕率作決定,今天他們或許聽不入耳。不過,雖然很多人想移民,但因移民而拋售物業者卻不多,主要是這些年輕人並非富裕階層,本身在香港沒有自置居所,拿甚麼來拋售?港人汲取了97年移民時「賣咗買唔返」的教訓,即使全家移民,也不會隨便放售香港物業。   相反,外國人就不一樣,尤其是歐美日韓等國僑民,他們近來的確在放盤,無論住宅物業或商業樓宇都有。雖然國安法平定了香港內部動亂,但卻讓歐美國家對香港少了信任,也使美國與中國的矛盾進一步惡化,歐美將香港當成內地城市,這些外國人認為自己只是過客,放售香港物業很平常,如美國高調放售其擁有72年的駐港領事館豪宅,便是一個撤資開始,我們也不能不憂慮其產生的骨牌效應。 金融前景秀麗  樓市暗藏危機   世界已經改變,香港也在重新定位,無論政經情勢,這一兩年難免出現波動。以前股市與樓市相向而行已不復再,金融市場前景秀麗,深港通、滬港通帶來每日股市千億商機,內地世界級大型企業爭相到港上市集資,在國家大力支持下,香港金融中心地位更上一層樓。然而,物業市場卻是另一個世界,疫情衝擊令經濟嚴重衰退,樓市在重大沽壓下暗藏危機,國家出手保住香港金融中心地位,港府也應出招穩住香港樓市發展。   筆者期望港府能從善如流,支持樓市就是支持經濟,撐住企業也等於保住就業;更希望港人放下歧見,互相包容,只要社會團結和諧,待疫情過後,中港兩地再次互聯互通,香港很快就能浴火重生。不要輕言移民他國,因為沒有一個地方比香港好;更不要賣光香港物業,因為價格調整是周期性,或許需要一兩年,但很快又會追回失地,甚至更勝從前。
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二手現新一輪減價潮 入市時機?
2020/07/31   本港第三波疫情嚴峻,二手睇樓及交投急降,市場負面情緒再次升溫,再加上失業率問題持續、銀行放貸審慎,近期二手市場迎來新一輪減價潮。 第三波疫情較第一、二波疫情嚴重,二手睇樓氣氛受影響 疫情拖累經濟衰退,失業率或升至「沙士」水平 銀行按揭審慎,二手市場購買力將受影響 疫情由今年初爆發,但第一、二波疫情未有對樓價造成明顯打擊,主因之前兩輪疫情爆發程度不算嚴重,而新一輪的疫情卻是連續9日有逾百宗確診,市民對疫情憂慮情緒較首兩輪疫情為深,整體二手睇樓氣氛亦受到影響。 同時,相當於今年初疫情剛出現,當時社會對於疫情持續出現的時間多久仍然是觀望,但現時疫情長遠一半仍未有平伏跡象,反映疫情對於經濟的打擊將會較最初預期長及深,政府預計香港第2季GDP按年收縮9%,屬於連續4季負增長。   經過半年時間,最新4月至6月經季節性調整的失業率為6.2%,為近15年最高,但情況還未反映近一個月第三波疫情、收緊限聚令影響,相信失業情況將會持續惡化,而摩根士丹利亦預計要去到8.5%才會見頂,去到「沙士」時候水平,難免亦會影響樓市購買力。 同時,在疫情之下,銀行信貸亦較為審慎,雖然在美國持續量寬之下,低息環境將會持續,但銀行就物業按揭的審慎,對於非固定收入人士的貸款審批會更為審慎,亦會影響樓市購買力。 事實上,近期二手市場亦漸現新一浪減價潮,例如日前荔枝角美孚新邨錄`得低市價15%成交,而大埔逸瓏灣近期一個3房單位,呎價1.1萬元,亦創屋苑近2年呎價新低。 這些情況都反映業主心態正在轉弱,在二手承接力減退之下,短期內樓價將會繼續調整。
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