地產商與政府跟誰共渡時艱?
2020/04/17 當有財有勢的地產商或大政府說跟你共渡時艱,有你份嗎? 根據益友周顯,單以香港部分計算,新鴻基地產(016)是最大的本地公司。大師對這個香港最大持份者,有以下看法:「凡是對香港有利的,也就是對新鴻基地產有利,反之亦然。」實際上,為回應新冠肺炎疫情,新地早在2月份已率先按個別情況,為商場商戶減免三至五成的基本租金,到3月時再按個別行業及商戶的實際情況進一步減租。除了減租,新地還推出購物優惠券,以及外賣自取熱線等措施鼓勵市民安心消費。問題是,這些減租和改善營商環境措施,究竟是跟誰共渡時艱? 牛頭角順嫂的答案,是減租益租客,購物優惠券益消費者。經濟學者的答案,亦是正確的答案,可以複雜無比,但以簡單的價格理論解釋,租客做生意,地方、人手、資本,統統都是生產所需的投入。這些投入在生產過程中可以是替代,亦可以是互補。因租金太高而裁員結業,地方和人手的關係就是互補。 這時業主減租,租客保住地方亦保住人手,地產商跟打工仔共渡時艱。競爭之下貨品的價格反映生產成本,減租容許貨品有減價空間,地產商亦跟消費者共渡時艱。同理,以購物優惠券支助消費者,商場租客及其員工同樣受惠。作為地產商,資助租金還是資助消費才更有效與各界共渡時艱?這視乎市場上不同價格的調整速度,亦視乎幾個需求及供應彈性系數的高低。要短時間內準確掌握這些資訊是強地產商之所難,樣樣試做,以摸着石頭過河的態度與各界共渡時艱,是正着。 更大的誤會,我認為是政府的保就業措施。有輿論批評,政府此著名為幫打工仔保就業,實為幫生意佬保企業。財到老細手,一去冇回頭?這又是牛頭角順嫂的邏輯。須知道,價格最終由市場決定,租金如是,薪金亦如是。地產商以購物優惠券補貼消費者,商戶其實是可以加價賺補貼的,商戶亦可以加人工把補貼轉贈員工,補貼最終得益者是誰,亦是由幾個需求及供應彈性系數決定:打工仔勞動力的供應彈性愈低,他們得益於薪金補貼的比例便愈高。 這擋不住的市場力量,含意是即使政府把補貼直接發給員工,競爭之下薪金會自然調整到一個水平,後果與政府把補貼發給僱主沒有分別。不是嗎?向煙商加稅,煙價上升是常識。煙商透過加價把煙稅轉嫁煙民,經濟分析稱之為「稅負歸宿」(tax incidence)。分析補貼的經濟邏輯一樣,正如地產商減租,把薪金補貼發給僱主,僱主會把部分補貼轉贈員工,這可以是良心發現,更是市場力量的約束。
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轉按貸款創四年新低 H按更慳息?
2020年04月01日   根據金管局最新住宅按揭統計,2020年2月份新取用按揭宗數按月減少20.5%至4,454宗,涉及金額按月減少20.2%至 186.96億元;主因受去年底樓市交投疲弱影響。   今年2月份新冠肺炎疫情影響樓巿交投,拖累2月份按揭申請及新批數字;2月新批按揭貸款額較1月份減少5%至236.84億元,宗數亦減少至5,576宗。期內按揭申請數字亦按月回落6.4%至8,536宗。 中原按揭董事總經理王美鳳指出,3月份一二手交投回升,新盤銷情較2月明顯理想,二手市場買家承接減價盤令交投增加,預料3月份按揭申請數字將有所回升。   王美鳳指出,2月份新批轉按貸款減少15.5%至47.68億元,創四年新低,銀行按揭優惠調減及樓價回落因素,令轉按誘因減少。2月份新批按揭貸款額較1月份減少至236.82億元。當中涉及一手市場交易批出的貸款減少至45.29億元;涉及二手市場交易批出的貸款減少至143.84億元。   另外,王美鳳表示,雖然最近港元拆息受季結、集資、市場敏感等因素影響港元需求增加而上升,但因拆息具封頂息率保障,而當港元需求回落時將令港元拆息有所回落,令H按具有慳息機會,較P按優勢大,料H按使用率將升至 九成以上比例。
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示威亂局加疫情牽連樓市 地產界促撤辣救市
2020年03月16日 香港經濟接連受社會亂局及新冠肺炎疫情衝擊,樓市備受牽連,整體住宅物業成交量顯著下瀉,個別大型藍籌上車屋苑樓價,更於過去9個月跌價逾8%。政府過往推出壓抑樓市過熱的「辣招」,已完成歷史任務,在整體經濟陰霾下,地產業界普遍認為,政府應盡快檢討甚至撤銷辣招,以增加需求為樓市急救,以免樓市寒冬蔓延,衝擊百業生計。多個黨派代表均認為,現時經濟環境下,市民將減少炒賣物業,當局應考慮逐步「撤辣」,更需要審時度勢,另覓良方協助市民上樓。     近月私人住宅交投持續向下,據土地註冊處資料,1月份住宅買賣合約宗數只有2762宗,按年少近4成,並創2018年12月後最少。同時地產代理數據顯示,新界大型藍籌上車屋苑沙田第一城呎價,自去年5月中的項目高位呎價近19,300港元,明顯下跌至近17,700港元。   地產建設商會執委會主席梁志堅表示,早前已就近期整體經濟民生等問題,去信特首反映意見,強調並非只針對樓市情況,而是從整個香港大環境提出建議,相信當局亦相當關注社會情況,預期短期內會有新安排公布。   有大型地產商認為當局應盡快調整樓市措施。恒基物業代理營業(一)部總經理林達民直言,肺炎疫症未解決,樓市下行壓力大,更有機會傷害其他行業,政府應即時檢討樓市辣招,以釋放部分市場購買力,並應減少壓抑本地買家需求的措施。   物業交投大減,地產代理行首當其衝。利嘉閣總裁廖偉強指出,近期香港經濟環境轉差是適合時機調整辣招,政府可考慮撤銷購入第二個住宅物業需支付的新從價印花稅,料此舉可刺激投資需求,同時可放寬樓價逾千萬港元以上的物業按揭成數。目前市況欠佳,已有個別業主願意減價平賣,樓價走勢有向下迹象。   隨着買家入市速度減慢,銀行按揭生意亦面臨收縮。中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計,首季按揭登記數字將大跌4成。據該公司數據顯示,1月現樓按揭登記錄得4758宗,創2016年4月以來新低,按月減少22%,更連挫3個月。   經絡按揭轉介高級副總裁曹德明預期,今年首季香港樓價將回落半成,各銀行的「還息不還本」僅「治標不治本」,政府要放寬限制以穩定市場,例如將1000萬港元以上樓盤按揭成數的規限,由5成放寬至6成,工商舖的按揭成數亦可由4成加至5成等。   議員鍾國斌說過去有市民買多個物業出租賺錢,樓市辣招是控制物業炒賣及防止同一姓名擁有多個物業,但現時經濟環境差,市民將減少炒賣物業,故政府應考慮逐步取消相關措施。不同行業均受惡劣經濟打擊,營業額下跌3至5成,部分更劇挫8、9成,其中不少企業營運多年且不會選擇結業,轉考慮將旗下物業套現以維持日常營運。   議員柯創盛指,香港經濟早前已受到修例風波引發的示威遊行影響,現再受新冠肺炎疫情雙重打擊,形容是雪上加霜,預料未來香港經濟將會持續變差,為期最少一年。他指,辣招的原意是令樓市更加穩定,但現時經濟狀況下,辣招對樓市的作用不大,呼籲政府應審時度勢、或另覓良方協助市民上樓。
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