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凶宅可否承做按揭

2019年4月6日

市場所謂凶宅,其實目前並無官方定義,法律上亦沒有界定何謂凶宅,凶宅基本上是一個約定俗成的說法,一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案,如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等,由於中國人對不幸命案心生忌諱,普遍不願意購買凶宅作居所,故此問津凶宅的買家稀少,業主脫手出售單位困難,凶宅成交價一般亦較市價為低。不過,若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等,則一般不會列作凶宅。

那麼,凶宅可做按揭嗎?按揭以物業抵押及作為償還貸款的擔保,故此銀行需評估按揭物業的估值及在市場的轉售能力。由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係,銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息,甚至拒絕批出按揭;其中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。這方面會受到凶宅條件而影響,包括所謂凶宅有多「凶」的程度,如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短,以及單位是否曾成功轉手等,銀行之間批出的按揭條款有機會出現很大差別,買家宜多找銀行作比較

例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案,銀行除了拒絕批出該單位按揭外,同層所有單位亦會受影響,而銀行之間評估呎度不同,亦有銀行連帶上層及下層的全層或部分單位亦拒批按揭;然而,若果是燒炭自殺案件,相對上不吉利程度較低,銀行接受程度較高,未必會連累相鄰單位,對於發生較輕型事故的凶宅,有些銀行仍可批出按揭,但或需降低按揭成數及上調按息。

凶宅事故發生至今的時間性及是否曾轉手亦影響銀行接受程度,例如一個二十多年前藝人跳樓單位,至今已成功轉手數次,先後已有幾戶人家入住該單位,買家對單位的忌諱有所降低,故有銀行願意批出按揭。有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等,若然未有被廣泛報道,銀行內部未必有把單位列作凶宅名單,故上會未必受影響。

至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會,買家可嘗試查看網上一些凶宅名單,或透過地產代理查詢,但需明白,基本上凶宅沒有官方名單及定義,亦沒有界定凶宅的標準。若有業權人離世,土地查冊紀錄雖可顯示相關登記,但這不代表單位屬於凶宅,因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點;若命案不幸者並非業權人,有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。

較實際的方法是找銀行估價或網上估價,若然屬於銀行凶宅黑名單,網上估價結果或顯示為「不適用」;不過,這不代表銀行必定全然拒批該單位的按揭,亦有可能是需由銀行再作個別評估,買家可找銀行直接了解。近年市場缺盤,凶宅成交個案亦有所增加,部分更是貼近市價售出,銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加,一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁,買家可先找銀行查詢。

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